L’année 2023 a été marquée par des dynamiques complexes et souvent contradictoires dans le secteur immobilier français. Dans un contexte d’incertitude économique et de changements réglementaires, le marché a connu des ajustements significatifs. Nous présentons l’analyse réalisée par Immonot.com, à travers ses enquêtes régulières menées auprès d’un panel diversifié de notaires. Des données décryptées par le professeur Bernard Thion qui a capturé l’essence de ces évolutions, permettant de dessiner un tableau précis de la situation du marché immobilier en France.
État du marché immobilier : tendances générales
Au début de 2023, le marché immobilier français a connu une période singulière, qualifiée de « soldes d’hiver ».
Cette phase a été marquée par un contraste notable entre les attentes élevées des vendeurs et les réalités du marché, caractérisées par une augmentation des coûts de crédit
et une baisse d’activité.
Cette conjoncture a engendré une pression accrue pour la négociation, reflétant à la fois une tension sur le marché et une opportunité pour les acheteurs.
Malgré une apparente stabilité dans le niveau des transactions, une augmentation de la dette immobilière des ménages a été observée, couplée à des anticipations d’une baisse d’activité.
Néanmoins, en dépit de ces défis initiaux, des signes de reprise et de stabilisation de l’activité ont commencé à émerger, offrant une lueur d’optimisme dans un contexte par ailleurs incertain.
L’activité : les fluctuations du marché par trimestre
Premier trimestre : l’année a commencé de manière modérée, marquée par une baisse d’activité mais des prévisions optimistes d’un renversement de la situation. Cela s’est traduit par une stabilisation des transactions, malgré une augmentation de la dette immobilière des ménages.
Deuxième trimestre : un « atterrissage en douceur » a été observé. Les négociateurs, bien que prudents, ont montré un certain optimisme, anticipant un marché plus équilibré entre vendeurs et acquéreurs. Cette période a vu une réapparition des négociations sur les prix et une légère amélioration de l’activité.
Troisième trimestre : la reprise du marché immobilier s’est confirmée, avec une augmentation notable de l’activité, surtout dans les départements côtiers et montagneux. Cette période a été caractérisée par un regain d’intérêt pour l’immobilier, malgré le durcissement des conditions de prêt.
Quatrième trimestre : le marché a fait face à des défis continus, avec une légère reprise dans certaines régions, mais une baisse d’activité en dehors des zones touristiques.
La rigidification des conditions de prêt a également eu un impact notable.
Évolution des prix : pression baissière et signes de reprise
2023 a été une année charnière pour les prix immobiliers en France.
Dès le début de l’année, une pression baissière s’est manifestée, principalement due à l’augmentation des taux d’intérêt et à une inflation soutenue, ce qui a réduit la capacité d’achat des ménages.
Une analyse plus poussée révèle des différences régionales significatives. Dans les grandes métropoles, les prix ont résisté, soutenus par une demande constante et un attrait pour des biens de qualité.
En revanche, les zones périurbaines et rurales ont vu une baisse plus marquée des prix, exacerbée par une offre excédentaire et un moindre intérêt des acheteurs.
La baisse des prix s’est étendue également au marché des terrains, où une surabondance d’offres a entraîné une diminution des valeurs.
Vers la fin de l’année, une légère reprise s’est amorcée dans certaines régions, signe d’un ajustement progressif du marché aux nouvelles réalités économiques.
Les conseils des notaires : stabilité et prudence
Les notaires, acteurs clés du marché immobilier, ont adapté leurs conseils aux tendances observées.
En 2023, la majorité des notaires ont recommandé de vendre avant d’acheter, en profitant de la baisse des prix pour améliorer la localisation ou le confort des biens acquis.
Ils ont souligné l’importance de vendre dans les zones à faible demande et d’acheter dans les régions où les prix étaient plus stables ou en hausse, tout en étant prudents sur les prévisions à long terme.
Dans certaines régions privilégiées, les notaires ont maintenu un conseil à l’achat,
anticipant une stabilisation des prix.
Les perspectives pour 2024
En 2024, le marché immobilier devrait connaître une évolution plus stable. Les experts prévoient une reprise modérée de l’activité, sous réserve de l’évolution des conditions économiques globales.
L’intérêt pour des biens de qualité dans des emplacements privilégiés devrait rester fort.
Cependant, cette reprise dépendra fortement des politiques monétaires et des taux d’intérêt.
Le marché devra également s’adapter à de nouvelles réalités, telles que les changements dans les comportements d’achat et les préférences des consommateurs.
Dans les brumes actuelles du marché immobilier, la progression se fait par tâtonnement. Une légère amélioration de l’activité entre octobre et décembre a laissé présager une amélioration pour le début de l’année 2024, redonnant un peu de cœur à l’ouvrage.
Mais il semble que la principale raison de ce manque d’attractivité pour les échanges est la difficulté des vendeurs à se projeter sur une baisse des prix.
Et pourtant, elle est bien là cette baisse, et les statistiques de l’Insee confirment la réflexion de Laurent Arditi à Chalon-sur-Saône : « Nous sommes revenus à une activité et des prix d’avant la période Covid ».
En effet, le nombre de transactions annuelles sur le plan national, s’élevait à 908 000 en octobre 2023, au même niveau qu’en 2017.
Ainsi, en dépit d’une légère amélioration, 65 % de nos négociateurs contre 73 % fin décembre estiment toujours que leur activité a tendance à décliner.
Mais heureuse nouvelle, 3 % sont maintenant d’un avis contraire.
Serait-ce le préambule à des temps meilleurs ?
Vent favorable à la vente
En tout état de cause, la remontée des prix semblant improbable dans un proche avenir,
il faut d’abord vendre avant d’acheter un logement.
Et cela, quelle que soit la région. C’est ce que pensent encore 89 % des études interrogées, 8 % réservant encore leur diagnostic, mais 3 % redevenant plus optimistes.
Côté terrain, les avis sont toujours très partagés.
Si 59 % des opinions recueillies privilégient la vente, 19 % conseillent d’attendre, et 22 % l’achat.
L’acquisition d’un terrain à construire est une décision qui doit, bien évidemment, intervenir avant celle des logements sur lequel sera construit ce bien.
Toute la difficulté est d’apprécier le temps qui doit s’écouler entre ces deux moments.
Mais l’erreur ne conduit pas forcément à une forte augmentation du prix du produit fini puisque le terrain en province n’excède que rarement 15 % du prix de l’ensemble.
Le plus important est de trouver l’endroit qui convient, quitte à conserver ce bien
plus longtemps lorsque le marché demeure résolument baissier.
