De nouvelles perspectives qui semblent plus optimistes d’après cette deuxième édition du Baromètre des prix de l’immobilier de luxe en France réalisé par Coldwell Banker, qui a scanné les prix,
le volume d’annonces, les taux de négociation et les surfaces des biens de plus d’un million d’euros.
Quels sont les cinq enseignements
à retirer de ce baromètre 2024 ?
Les acheteurs sont plus sélectifs et les volumes des transactions des biens de plus d’un million sur les 20 principaux marchés « luxe » français ont été presque divisés par deux (-45 %) en deux ans.
C’est beaucoup plus que le reste du marché, qui lui n’a reculé que de 37 %.
Toutefois, les prix des biens de luxe n’ont baissé, en 2024, que de 0,8 % sur les vingt marchés où Coldwell Banker est présent.
C’est moins que le reste du marché, qui a reculé de 1,4 %. Mais cela représente malgré tout un retournement, après la hausse de 3 % observée dans le Baromètre de 2023.
Les deux principales explications de ces baisses (activité et prix) sont : des acheteurs plus sélectifs dans ce segment très particulier des biens de plus d’un million et qui représente environ une vente sur 8 (plus précisément 12,37 % des transactions).
« Davantage poussés par l’envie que par la nécessité, les acheteurs ont été en situation d’arbitrage.
Ils ont pu exiger des baisses de prix, quitte à renoncer à l’achat si le prix leur semblait exagéré », commente Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Realty.
Le resserrement des conditions de crédit Les volumes de prêts ont été divisés
par plus de deux en deux ans.
L’évolution des derniers mois montre aussi que le marché ferme définitivement la page Covid, qui était plus favorable aux vendeurs, pour entamer une phase de reprise, où les acheteurs ont davantage la main.
Cela a plus particulièrement impacté certains marchés qui avaient connu une hausse particulièrement forte de leurs prix ces dernières années.
Comme par exemple, sur la Côte Atlantique, à Arcachon (-7,9 %) et au Cap Ferret (-4,5 %) comme le souligne Jean-Luc Tonneau, en charge des agences de Bordeaux, Hossegor et du bassin d’Arcachon qui pense faire une excellente année à Bordeaux.
En revanche, au Cap Ferret, le marché des biens de luxe a été plus difficile et l’activité a baissé de 50 %, même si Arcachon et Pyla-sur-Mer ont en partie compensé cette baisse.
Il a vendu pour 2,625 millions d’euros (21 000 euros/m²) une petite maison à rénover sur un terrain de 1 200 m2 au Moulleau, entre Pyla-sur-Mer et Arcachon à une famille
allemande qui cherchait depuis deux ans dans ce quartier très demandé, pour y faire construire une grande maison de 300 m2 par un architecte local très connu.
Les destinations « famille » plébiscitées
Dans cet environnement, quatre destinations « familles » voient leurs prix augmenter, avec des hausses, pour leurs marchés des biens de luxe, qui sont entre 3 et 5 points supérieures à celle du marché « classique » : Saint-Germain-en-Laye (+10,1 % contre seulement 6,6 % pour le marché classique), Megève (3,5 % contre 2,75 %), Biarritz (+2 % contre -1,45 %) et Lyon (+1,6 % contre -3,89 %).
Un exemple de transaction relaté par Gilles Baudrier, dirigeant de l’agence Coldwell Banker du Vésinet : « Un entraineur sportif d’une très grande équipe souhaitait trouver une propriété avec de la verdure mais proche de Paris.
Il cherchait depuis trois mois et a tout de suite été séduit par une belle maison, dans un environnement très vert, à 3,5 millions d’euros.
Ce père de famille a aussi apprécié la proximité de la British School à Croissy, et du lycée international de Saint-Germain-en-Laye. »
La Méditerranée résiste Les destinations du bassin méditerranéen ont globalement fait mieux que la moyenne.
L’activité est restée soutenue sur les neuf marchés où est présent Coldwell Banker, avec une baisse du nombre d’annonces des biens de luxe limitée à 33 % sur 2 ans, contre -44 % sur l’ensemble de la France.
La baisse a moins touché les grandes villes comme Nice (-24 %) et Cannes (-36 %) que les marchés plus « résidences secondaires » comme Mougins (-62 %) et Grimaud (-56 %).
Mais les prix sur ces neuf marchés sont restés, cette année encore, orientés à la hausse, avec une progression de 1,2 %, à comparer à une hausse limitée à +0,8 % pour l’ensemble du marché.
Mais les écarts sont importants entre des villes où les prix baissent (après des années de hausse) comme à Antibes (-8,3 %), Marseille (-4,1 %) et Grimaud (-2,9 %) et celles où ils continuent d’augmenter, comme à Cannes (+1,1 %) et à Nice (+0,1 %).
Comme a pu le vérifier, Alexis Regnault, directeur des agences Coldwell Banker de Nice et Antibes, qui a vendu une villa sur le mont Boron, à Nice, présentée à plus de 2 millions d’euros.
« Elle jouissait d’une vue mer panoramique et offrait un beau jardin, un jacuzzi et 200 m² habitables, mais qui était en copropriété avec un appartement 70 m², habité.
Les acheteurs, étrangers, ont été rassurés par l’ajout d’un pacte de préférence qui les rend prioritaires lors de la vente de ce lot.
Le marché, aujourd’hui, est difficile, mais avec plus d’expertise, il est possible de se démarquer. »
Les vendeurs sont plus conciliants
La forte baisse du nombre des acheteurs finançables a poussé les vendeurs à négocier davantage, montre ce baromètre 2024.
Les marges de négociation ont fortement augmenté, notamment sur les marchés qui avaient le plus profité, ces dernières années, des changements de modes de vie liés au Covid, comme le télétravail et la vogue des résidences « semi-secondaires ».
Ces marges de négociation sont passées de 5,5 % à 6,9 % sur l’ensemble de la France, mais elles ont enregistré une hausse plus forte dans certains territoires comme par exemple l’Île-de-France, ou encore la Côte Atlantique qui avait connu une grande effervescence ces six dernières années.
À Boulogne-Billancourt, la marge de négociation est passée de 4 % en 2022 à près de 9 % en 2024.
À Arcachon, par exemple, la marge de négociation est passée de 6 % à environ 8 % en deux ans.
Cependant, les très grandes villes et les villes et stations de montagne comme Megève, Chamonix et Courchevel ont beaucoup moins ressenti cet effet, avec des marges de négociation resserrées et quasiment inchangées depuis des années (autour de 5 %).
Dans ces stations, les prix, élevés, restent soutenus par l’afflux d’acheteurs, la proximité de la Suisse et une offre qui reste clairsemée. Sur les cinq villes d’Annemasse, Chamonix, Courchevel, Megève et Sallanches, il n’y a eu que 615 biens « luxe » mis en vente cette année, contre plus de 1 000 les années précédentes.
À 15 000 €/m², un 67 mètres carrés à Megève coute un million d’euros, relève Flora Zermatten, dirigeante de l‘agence Coldwell Banker de Chamonix : « Il y a quelques semaines nous avons vendu pour 2,2 millions d’euros, un chalet en construction de
160 m², dans un quartier proche du centre de la station, avec des vues imprenables
sur la chaîne du Mont-Blanc et les aiguilles de Chamonix.
C’est une cheffe d’entreprise parisienne qui l’a acheté, dès la première visite, sans négocier. Elle connaît bien Chamonix et sait que les permis de construire seront de plus en plus rares dans cette station où l’espace est compté. »
Paris continue d’attirer
À Paris, les transactions de biens de plus d’un million d’euros ont diminué de moitié.
Sur la Rive gauche, le nombre de ces transactions « luxe » est passé de 3 775 à 1 935
(-54 %) et, sur la Rive droite, de 8 862 à 3 913 (-55 %) en deux ans.
Mais cette baisse reflète aussi une offre, qui a baissé de plus de moitié : cette année, il n’y a que 5 600 offres de biens au-dessus d’un million sur toute la capitale, contre 12 600 en 2023 et en 2022 ! Cette rareté a permis de soutenir les prix, qui ont peu reculé des deux côtés de la Seine.
Pour ces biens « luxe », ils n’ont baissé que de 1,7 % coté Rive gauche (contre -1,9 % pour l’ensemble des biens vendus), et de 0,1 % coté Rive droite (contre -2,5 % pour l’ensemble des biens vendus).
Les acheteurs ont marqué un intérêt particulier pour les propriétés de type pied-à-terre.
Comme à Londres, la demande de petites propriétés a été soutenue par le travail hybride, avec des cadres ayant leur résidence principale en dehors de Paris et venant travailler quelques jours par semaine dans la capitale.
À noter, aussi, que depuis quelques mois, les taux de négociation ont augmenté de deux points, pour atteindre 6,9 % du prix affiché sur la Rive gauche, et 8,2 % sur la Rive droite.
Vanda Demeure, vice-présidente de Coldwell Banker Europa Realty et directrice des agences parisiennes souligne : « Les Jeux Olympiques ont été une merveilleuse fenêtre pour Paris.
Les acheteurs, notamment les investisseurs étrangers, sont de retour dans la capitale, avec surtout des demandes jusqu’à 5 millions d‘euros ou au-delà de 10.
Nous avons récemment vendu un appartement de 3/4 pièces, près des Champs-Élysées, mis en vente à 1,55 million d’euros.
Il a séduit un homme d‘affaires libanais, qui voulait un pied-à-terre à proximité des magasins de luxe. Nous avons aussi vendu un deux-pièces de 30 m², refait à neuf, dans le 7ème arrondissement, présenté à 575 000 euros (19 000 €/m²), à une blogueuse culinaire américaine.
Elle voulait profiter pleinement de ses séjours gastronomiques et pouvoir se déplacer le long des quais, à vélo, « comme une vraie parisienne » ».
L’Ultra-luxe ne connaît pas la crise
Paris Rive gauche, Cap Ferret, Megève, Cannes, Antibes : dans ces cinq destinations, les prix de l’ultra-luxe (les 10 % des transactions les plus chères) dépassent 20 000 €/m².
À comparer avec des prix de l’immobilier classique compris entre 6 400 et 12 400 €/m² sur ces mêmes marchés.
Dans ces cinq villes, les très beaux logements sont en moyenne deux fois plus chers que leurs équivalents à Lyon, Bordeaux ou Marseille. Paris reste, sur ce plan, hors-normes.
La capitale a profité en 2024 de l’engouement suscité par les Jeux Olympiques, tout en continuant à capitaliser sur l’effet « Emily in Paris » (la série diffusée sur Netflix,
qui reviendra l’an prochain pour une saison 5).
Les Américains sont très présents
Les prix parisiens leur paraissent très abordables.
Il faut dire qu’en dix ans leur niveau de vie a quasiment doublé, alors que celui des Français n’a que peu évolué.
Sur la Rive gauche, les acheteurs sont prêts à mettre jusqu’à 23 000 €/m² pour s’offrir un appartement de luxe, à comparer à un prix médian de 14 833 €/m² pour un bien « luxe » dans le secteur.
Les acheteurs étrangers apprécient l’héritage architectural de la capitale et les vues qu’elle peut offrir.
Un bien est valorisé 25 % de plus s’il offre une « vue Seine », par rapport à un appartement semblable mais qui n’en bénéficie pas…
Un exemple parisien cité par Vanda Demeure, vice-présidente de Coldwell Banker Europa Realty et directrice des agences parisiennes : « J’ai récemment vendu un appartement dans le XVIème arrondissement au PDG d’une grande entreprise française.
Le bien mis en vente 4,9 millions d’euros, répondait à toutes ses exigences : 200 m²,
80 m² de terrasses, un étage élevé avec une vue panoramique sur toute la capitale,
depuis les tours de la Défense jusqu’au Sacré-Cœur, et une décoration refaite à neuf par un décorateur de renom. »
Autre exemple dans le Sud, avec Thomas Jager, co-dirigeant des agences Coldwell Banker de Grimaud et Sainte-Maxime : « Depuis le mois d’août, nous constatons un vrai redémarrage.
Les offres acceptées se multiplient, malgré des négociations parfois intenses, comme cette propriété à Ramatuelle, proposée à 7,9 millions d’euros, qui s’est finalement vendue à 7,7 millions.
Elle offre une vue remarquable sur les Alpes, la mer et les pins au sein du Domaine La Tourraque. Nous l’avons présentée à un acquéreur belge qui cherchait depuis plusieurs mois un bien rare de ce genre ».
Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Equity semble plus optimiste pour 2025 qu’il ne l’était, il y a un an, pour 2024.
Il y a un an, l’offre était rare, les prix élevés et les acheteurs préféraient attendre, notamment à cause des taux de crédit et de l’attitude des banques.
« Or, depuis quelques mois, les taux de crédit ont entamé un mouvement de baisse,
les banques ont ouvert à nouveau le robinet du crédit, et nous constatons que nos agences sont davantage sollicitées.
Les vendeurs, de leur côté, sont prêts, après des mois de statu quo, à concéder des ajustements : nous le constatons sur certains marchés où les marges de négociation augmentent.
C’est sans doute un bon moment pour se positionner à l’achat et je suis convaincu que 2025 sera l’année du redémarrage du marché avec un cycle qui se poursuivra sur plusieurs années. »
À condition que des évènements géopolitiques ou économiques ne viennent pas entraver ce nouvel élan.
> À propos de Coldwell Banker Europa Realty
Fondé aux États-Unis en 1906 par Colbert Coldwell et Arthur Benjamin Banker, le réseau Coldwell Banker est aujourd’hui l’un des grands leaders mondiaux de l’immobilier de prestige, implanté dans 40 pays, avec plus de 3 000 bureaux et 100 000 consultants. En 2023, Coldwell Banker a réalisé un volume de ventes de 234 milliards de dollars et sa division d‘immobilier de luxe‚ « Global Luxury », a participé à plus de 39 000 transactions.
Coldwell Banker Europa Realty s‘est implanté à Paris en 2011 et compte aujourd‘hui plus de 50 agences et 450 consultants en France, à Monaco et au Luxembourg. Après avoir ouvert ses derniers mois des agences à Saint-Paul-de-Vence, Rayol-Canadel-sur-Mer et Saint-Barth, Coldwell Banker arrive sur le marché suisse avec une ouverture d‘agence à Genève début février 2025.
Site : www.coldwellbanker.fr
