Le monde des SCPI n’est plus ce long fleuve tranquille décrit comme un placement de bon père de famille avec ses revenus sûrs et la valorisation régulière de ses parts. Des épargnants ayant confié leur épargne à de grands noms de la finance ont même vu la valeur de leur part diminuer et, plus grave, leur épargne bloquée faute d’acheteurs. Corum l’Epargne, l’un des leaders du secteur, vient de publier une étude* sans concession apportant un éclairage bienvenu sur ce secteur qui, rappelons-le, est un placement de long terme. Tour d’horizon.

Remarquons d’abord que les SCPI évoluent dans un nouvel environnement : le contexte du marché immobilier a profondément changé avec la hausse des taux d’intérêt, conséquence de la flambée de l’inflation.

Cette hausse des taux a entraîné une baisse considérable des volumes d’investissement en Europe : - 45 % en 2023 et - 59 % en France sur les premiers trimestres 2023/2024.

Une Crise des SCPI ?

Tout est relatif. Certes, le montant des parts en attente d’être cédées représente 2,71 %
de la capitalisation.

Autrement dit, 2 409 millions d’euros avec en tête La Française REM (841 parts) suivie
de Primonial (412 parts) puis par Amundi, Perial, BNPP, Sofidy et quelques autres.

Et sans surprise, l’on constate qu’en moyenne le prix des parts a baissé de -6,6 % depuis début 2023.

En revanche, on peut se demander s’il n’y aurait pas un nouvel eldorado à en juger par le nombre de nouvelles SCPI créés récemment : 7 en 2020, 10 en 2021, encore 10 en 2022 et 8 en 2023, enfin 4 au début de 2024.

Certaines ont profité de l’aubaine que leur offraient les opportunités d’un marché en crise avec des prix décotés.

Des frais à surveiller

Même s’il est vrai que toute peine mérite salaire, il convient d’avoir conscience
des différents frais afférents aux SCPI :
◗ À l’entrée, la commission de souscription, parfois élevée, qui justifie de conserver
ses parts au moins sept ans.
◗ Pendant la durée de détention, les commissions de gestion.
◗ À la sortie, des commissions de cessions de part auxquelles s’ajoutent des commissions de suivi des travaux et de cession d’immeubles.

Tous ces frais varient évidemment d’une SCPI à l’autre et demandent donc d’être examinés avec soin ; attention en particulier au piège sémantique du « sans frais d’entrée », surtout lorsque la SCPI a un fort niveau d’endettement.

Les critères d’une bonne gestion

Savoir acheter au bon endroit, au bon moment, mais aussi savoir vendre pour anticiper
des risques ou prendre ses bénéfices, telle est la règle d’or suivie par Corum.

Il y a également lieu de faire attention à certaines SCPI qui prélèvent des commissions
sur les ventes même, et maîtriser la collecte afin d’éviter que les SCPI ne soient pas une machine à perdre pour l’épargnant.

Car les SCPI collectent beaucoup quand le marché est cher et la liquidité se bloque quand le marché baisse puisque les SCPI sont alors contraintes de vendre au plus bas, de même que les clients qui vendent avec des prix décotés.

Les bonnes pratiques consistent donc à maîtriser la collecte lorsque les conditions de marché sont défavorables afin de ne pas être contraint d’investir à tout prix et l’ouvrir largement lorsque des opportunités se dessinent comme le fait observer Frédéric Puzin, fondateur de Corum L’Épargne, qui s’applique à bien les mettre en œuvre dans les SCPI Corum Origin, Eurion et XL.

* À base des sources ASPIM du 1er trimestre 2024.