Pour la 11^ème année consécutive, Meilleurtaux, comparateur et courtier en produits financiers, dévoile son étude « Acheter ou Louer ? » *. Cette étude unique, qui tient compte de tous les facteurs, permet de déterminer le moment où l’achat d’une résidence principale devient plus avantageux que la location et le moment où rester locataire fait perdre de l’argent.

En se basant sur une surface moyenne de 70 m², l’analyse couvre les 32 principales villes de France et tient compte :
– Pour l’achat, du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m² par mois.
– Pour la location, du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.

Le pire est derrière nous

Si nous sommes encore loin de retrouver une situation comparable à ce que nous avons connu avant la crise sanitaire, nous observons cependant la première amélioration depuis plusieurs années.

En effet, la durée moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale d’une surface de 70 m² est de 14 ans et 8 mois quand elle était de 15 ans et 6 mois en 2023.

« Depuis 2021, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale n’a cessé d’augmenter avec un renforcement du phénomène depuis 2022 ; rappelons que 2019 reste la meilleure année, car il fallait moins de deux ans pour rentabiliser son achat !

Cette année, nous avons enfin pu observer une baisse des taux de crédits immobiliers,
ce qui a permis de relancer le marché. Sans oublier que les prix des biens immobiliers baissent aussi dans certaines villes.

Ces deux évolutions conjuguées permettent une baisse de la période requise pour que l’achat devienne moins coûteux que la location », analyse Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Une rentabilité plus rapide dans 17 villes

Parmi les 32 villes analysées, la période requise pour que l’achat devienne rentable a baissé dans 17 d’entre elles.

Pour certaines villes, la période a été divisée par deux ou plus.

C’est le cas notamment de la ville du Mans où l’on passe de 19 ans en 2023 à 4 ans cette année. Le Havre détient la 2^ème plus grande évolution positive en passant de 16 ans à
7 ans.

Limoges diminue par deux la période en passant de 8 ans à 4 ans.

À moindre échelle, d’autres villes tirent également leur épingle du jeu cette année et enregistrent des baisses significatives : Perpignan passe de 10 ans à 7 ans, Reims évolue de 19 ans à 14 ans, Dijon de 22 ans à 13 ans, Besançon de 14 ans à 8,5 ans et Nantes de 24 à 16 ans.

« Il est évident que le marché immobilier a connu des bouleversements notables entraînant des changements de dogme pour les acquéreurs.

Si l’on prend l’exemple du Mans, le prix du m² à l’achat a baissé et les loyers ont, eux, augmenté.

Cela permet donc de gagner en rentabilité lors d’un achat dans cette ville », précise Maël Bernier. « C’est le cas aussi de Mulhouse où la rentabilité à l’achat est la meilleure du
classement.

En effet, avec un prix au m² qui est passé de 1 687 euros en 2023 à 1 319 euros en 2024 et en parallèle des loyers qui ont augmenté, il est maintenant possible de rentabiliser son investissement dans cette ville en seulement un an et trois mois. »

Cependant, on observe l’inverse pour 13 villes

Si, pour certaines villes, la durée de rentabilité d’un bien immobilier a baissé en une année, pour d’autres cette durée a stagné ou augmenté.

À Lille et Bordeaux, la durée de rentabilité n’a pas bougé et reste de 21 ans et 22 ans réciproquement.

Maël Bernier précise : « Dans les grandes villes, la durée de rentabilité est forcément plus longue, car les montants d’achats immobiliers le sont également. On note une amélioration dans certaines, comme Paris qui gagne 1 an (en passant de 30 ans à 29 ans) ou Lyon qui en gagne 4 (22 ans en 2023 versus 18 ans en 2024), mais il n’est pas étonnant que ces baisses soient faibles. »

Dans d’autres villes, la durée de rentabilité a largement augmenté.

Il s’agit notamment de Marseille passant de 13 ans à 18 ans, Nice de 20 ans à 22 ans, Rouen de 10 ans à 14 ans, Caen de 16 ans à 20 ans, Aix-en-Provence de 22 ans à 27 ans, Montpellier de 13 ans à 20 ans, Tours de 18 ans à 21 ans, Toulon de 9 ans à 15 ans, Grenoble de 11 ans à 16 ans.

« Pour les villes dans lesquelles la situation est contraire, c’est l’augmentation du m² à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien, c’est spécialement le cas de Toulon qui est passée de 2 764 euros au m² en 2023 à 3 486 euros ou de Marseille qui est passée de
3 604 euros à 4 016 euros par m² ; mais également, parallèlement à l’augmentation des prix de l’immobilier et de la taxe foncière (en hausse quasiment partout en France), les prix des loyers dans ces villes qui sont eux restés relativement stables, nous avons donc ici tous les facteurs réunis pour que l’achat soit plus coûteux plus longtemps que par le passé »,
observe Maël Bernier, avant de poursuivre : « Dans certaines villes, qui étaient autrefois caractérisées par des retours sur investissement rapides, le scénario a considérablement évolué. Ces villes affichaient en effet dans la très grande majorité des cas des prix de l’immobilier assez faible ou du moins très en dessous des autres métropoles et offraient ainsi à leurs habitants un accès à la propriété très vite budgétairement favorable au détriment très net de la location. Or ces villes ont subi une augmentation sur le prix au m², ce qui explique l’allongement notable de la durée de détention de rentabilité. »

Protection financière de l’achat

« La baisse des taux de crédit immobilier amorcée début 2024 permet une amélioration dans certaines villes, cependant la situation n’est pas la même partout, loin de là, l’opportunité d’acheter ne s’appréciant pas de la même manière selon les agglomérations. Néanmoins, les prix des loyers sont aujourd’hui loin d’être stabilisés, l’offre locative ne cessant de faiblir.

Aussi, l’acquisition d’un bien, même si cela demande des efforts, demeure la meilleure protection financière à terme, notamment quand le bien est payé, car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin ! » conclut Maël Bernier.

* Cette étude se base, bien évidemment, sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.

Méthodologie : simulateur exclusif développé par Meilleurtaux en tenant compte des données suivantes : 10 % d’apport/durée d’emprunt sur 20 ans à 3,70 % hors assurance/assurance de 0,25 % du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 0 % des prix de l’immobilier en année 1, 2 et 3 puis 2 % à partir de l’année 4. Rendement de l’épargne : 3 % en année 1 et 2, puis 2,5 % année 3 à 6, puis 2 % à partir d’année 7 et suivantes. Evolution des loyers : 3,5 % année 1 et 2, 2 % à partir de l’année 3. Evolution des charges copropriété : +4 % année 1, ensuite +2 % par an. Evolution taxe foncière : 3,4 % année 1, 4 % année 2, 1,5 % à partir de l’année 3.

Sources : prix m² (SeLoger.com), prix des loyers (Seloger/Observatoire Clameur).