Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours de séances ou d’audiences dites « des criées », dans l’enceinte des Tribunaux de Grande Instance ou à la Chambre des Notaires. Elles s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels.

Ces ventes, dites « à la bougie », se déroulent selon un scénario immuable pour chaque bien mis en adjudication. Après l’annonce par le Président de séance ou d’audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Qui décide par qui sera vendu le bien ?

Le Tribunal détermine les modalités de réception des enchères : par un notaire ou à l’audience des criées par un juge désigné par le tribunal (CPC, art. 1272). Le Tribunal a sur ce point un pouvoir discrétionnaire en vue d’ordonner que la vente aura lieu devant un de ses membres ou par notaire (Cass. 1re civ., 19 févr. 1958 : Bull. civ. 1958, I, n° 106).

Si les biens sont situés dans plusieurs arrondissements, le Tribunal peut commettre un notaire dans chacun de ces arrondissements et donner commission rogatoire à chacun des tribunaux de la situation de ces biens.

Le Tribunal détermine ensuite la mise à prix de chacun des biens à vendre ainsi que les conditions essentielles de la vente. À défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. Le tribunal pourra, en outre, si la valeur des biens ou la consistance le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle (CPC, art. 1273, al. 2) afin que la mise à prix reflète le plus possible la réalité.

Enfin, le Tribunal déterminera les modalités de la publicité eu égard à la valeur, la nature et la situation des biens (CPC, art. 1274). Le public touché doit être le plus large possible pour que les enchères répondent à l’objectif.

Comment s’informer ?

Les ventes aux enchères sont annoncées soit sur Internet (Gazette du Palais, Licitor, etc). Chaque insertion indique la localisation précise du bien à vendre, une description succincte, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur site ainsi que les coordonnées de l’avocat ou du notaire en charge de la vente. Cet interlocuteur détient de son côté un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc). Ce cahier des charges est à la disposition du public au cabinet de l’avocat, au greffe du Tribunal en charge de la vente ou pour les ventes volontaires chez le notaire.

Que contient le cahier des charges ?

Le notaire commis ou l’avocat établit un cahier des charges. Ce cahier mentionne le jugement qui a ordonné la vente, la désignation des biens à vendre, la mise à prix et les conditions de la vente (CPC, art. 1275, al. 2). Le praticien rédacteur devra faire preuve de rigueur dans la rédaction du cahier des charges, notamment s’agissant de la désignation de l’immeuble et des règles de la publicité foncière. Le cahier des charges constituera avec le jugement d’adjudication le titre de vente soumis à publicité (D. n° 2006-936, 27 juill. 2006, art. 89).

En outre, le cahier devra faire mention, par exemple, des baux pouvant grever l’immeuble, des sinistres intervenus et divers diagnostics. Si la vente a lieu à l’audience des criées, le cahier est déposé au greffe du Tribunal. Les parties peuvent alors en prendre connaissance. Si le notaire est chargé de vendre, le cahier des charges sera, par analogie, tout aussi bien consultable en son office.

En matière d’indivision, le praticien sera également vigilant à respecter les termes de l’article 815-15 du Code civil, et notamment la faculté de substitution ouverte aux coïndivisaires laquelle doit être expressément prévue aux cahiers des charges.

Comment est fixée la mise à prix ?

Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle. Dans celui d’une vente volontaire, la mise à prix est libre. Toutefois, la Chambre des Notaires conseille des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d’expertise.

Comment participer aux enchères ?

Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur.
Pour se porter enchérisseur, il convient toutefois de respecter quelques règles.

À la Chambre des Notaires, il faut remettre au notaire chargé de la vente un chèque de consignation dont le montant est fixé par ce dernier. Il est restitué après la vente à l’enchérisseur s’il n’est pas déclaré adjudicataire. Moyennant le dépôt de ce chèque on peut porter soi-même librement les enchères que l’on souhaite.

Au Tribunal, on ne peut enchérir que par ministère d’avocat. Il convient donc d’en choisir un qui soit inscrit à l’Ordre de la juridiction concernée. Un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères autorisées sera alors établi à l’ordre de cet avocat.

Comment devient-on adjudicataire ?

Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente. Toutefois, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours réservé aux surenchères.

Comment surenchérir ?

Dans les dix jours suivants l’adjudication définitive, toute personne peut faire une surenchère du dixième en se conformant aux formalités et délais de vigueur en matière de saisie immobilière (D. n° 2006-936, 27 juill. 2006, art. 94 à 99). À peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat déposé au greffe du tribunal compétent. L’avocat doit attester s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.

Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur dénonce la déclaration de surenchère au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi. La validité de la surenchère pourra être contestée dans les quinze jours de la dénonce.

Enfin, l’audience de surenchère sera fixée par le juge à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère.

Dans le cas où l’adjudication a eu lieu devant notaire, le tribunal, par le jugement qui valide la surenchère, renvoie la nouvelle adjudication devant le même notaire qui procède selon le cahier des charges précédemment dressé (CPC, art. 1279, al. 2).

L’article 1279, alinéa 3, du Code de procédure civile reprend la règle traditionnelle « surenchère sur surenchère ne vaut » en édictant qu’aucune surenchère ne peut avoir lieu après une seconde adjudication
sur surenchère.

Qu’est-ce qu’une folle enchère ?

Si l’adjudicataire s’avère incapable de payer le montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu’il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.

Comment payer le prix d’adjudication ?

Dans le cas d’une vente au Tribunal, le montant de l’adjudication doit être réglé dans les deux mois qui suivent la vente (trois mois pour les ventes dont le cahier des charges a été déposé avant le 1er janvier 2007). Passé ce délai (45 jours antérieurement) le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes (ex « cahier des charges»).

Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de « réitération des enchères » (ex « folle enchère»), au détriment de l’adjudicataire défaillant.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, le délai autorisé pour solder l’acquisition est plus court puisqu’il n’est que de 45 jours. Quant aux intérêts légaux, ils commencent à courir dès le 11ème jour suivant la vente.

Comment s’effectue le transfert du titre de propriété ?

Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques.

L’entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l’adjudication. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.

Quel est le montant des frais annexes ?

Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien (ils sont vérifiés par le magistrat et annoncés avant la vente), ainsi que les droits de mutation. À ces frais s’ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l’adjudication.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d’organisation des enchères à la charge de l’acquéreur est en général de 1% hors taxes du prix de vente, à laquelle s’ajoutent les émoluments et les débours du notaire, ainsi que les droits de mutation.

Au total, les frais à la charge de l’adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 % du montant de l’adjudication.

Que se passe-t-il si l’adjudicataire ne paye pas le prix ?

Cette procédure permet de remettre en vente un bien adjugé dont l’adjudicataire ne respecte pas ses engagements.

À la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, la réitération des enchères est ouverte aux conditions de la première vente pour le cas où l’adjudicataire n’aura pas réglé dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation.

La réitération des enchères se fait sur présentation d’un certificat délivré par le greffe attestant que l’adjudicataire n’a pas justifié de la consignation du prix, des frais taxés ou des droits de mutation. Ce certificat est signifié à la requête du fol enchérisseur.

Une nouvelle audience sera par la suite fixée par le juge sur requête du fol enchérisseur dans une date comprise entre deux à quatre mois suivant la date de signification du certificat du greffe à l’acquéreur. Le greffe convoque par lettre recommandée avec avis de réception les intéressés. Au jour de l’audience, les enchères sont portées conformément à la première audience des criées.

Dans le cas d’une vente ayant eu lieu devant notaire, la réitération des enchères est poursuivie devant le tribunal. Le certificat constatant que l’adjudicataire n’a pas exécuté les conditions est délivré par le notaire . Le procès-verbal d’adjudication est déposé au greffe.