LA LOCATION MEUBLÉE

location meublée

La location meublée est la location d’un bien immobilier à usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire et muni de biens meubles permettant d’y vivre en y apportant ses effets personnels. Certaines communes comme Paris ou Marseille considèrent que la location meublée à titre de résidence secondaire ou saisonnière n’est pas un usage à titre d’habitation et donc nécessite un changement d’usage avec le paiement d’une compensation pour permettre une location meublée, sous peine de sanction financière importante.

Ceci ayant été dit, le régime juridique de la location meublée sera décrite avant de vous en présenter le régime fiscal.

 

I. Régime juridique

La location meublée est exclue du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant les locaux nus à usage d’habitation et à usage mixte d’habitation et professionnel.

Lorsque la location meublée constitue la résidence principale du locataire, elle est régie par l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation issue de la loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 et de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 dite de cohésion sociale.

Lorsque la location meublée ne concerne pas la résidence principale du locataire, son régime juridique est dicté par les articles 1708 à 1762 du Code Civil.

 

a) Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Aucune loi ne définit précisément la notion de location meublée et ne précise quel mobilier elle doit contenir.

La location meublée est une convention par laquelle l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre partie, en contrepartie du paiement d’un loyer, d’un appartement garni de meubles et objets mobiliers.

La location meublée doit comporter des éléments de confort qui permettent au locataire d’en user immédiatement et d’y vivre correctement.

Afin d’éviter que les bailleurs n’utilisent la location meublée à la seule fin de se soustraire aux contraintes des baux d’habitation, la jurisprudence est venue préciser dans quel cas la location ne pouvait pas être considérée comme meublée.

En effet, la location meublée doit offrir des éléments de confort suffisant permettant d’occuper le local immédiatement et convenablement, la densité du mobilier constituant un critère essentiel.

Chaque pièce doit être équipée de meubles de valeur suffisante. Leur nombre et leur qualité doivent permettre un garnissement convenable au regard des exigences de la vie quotidienne (Cour de cassation 3e Chambre Civile 18 juillet 2000 n°98-21-452).

D’après une jurisprudence constante, échappe ainsi à la qualification de meublé, le logement :
– qui n’est garni que d’une table en bois, d’une table de cuisine et d’une table pliante
(Cour d’Appel d’Orléans 29 juin 1998 Loyers et copropriété 1999 commentaire n° 113) ;
– dont la cuisine est dépourvue de vaisselle, élément essentiel à la vie domestique
(Cour d’Appel de Bordeaux, 1re Chambre Section B, 13 mars 2000, Loyers et copropriété 2000 commentaire n°190) ;
– qui est dépourvu d’un réfrigérateur, de plaques chauffantes ou d’une gazinière
(Cour de Cassation 3e Chambre Civile 9 février 2005 n°03-15128) ;
– qui n’est pourvu que de rideaux, d’une plaque chauffante et d’un réfrigérateur
(Cour d’Appel de Paris 6ème Chambre section B, 6 mai 1988, Loyers et copropriété 1988 commentaire n°370) ;
– sans lit, mais équipé d’une armoire (Cour d’Appel de Paris, 25 mai 1992, Loyers et copropriété 1992 commentaire n°339) ;
– dont le bail ne comportait aucune annexe décrivant les meubles garnissant les lieux, et n’était suivi d’aucun procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux, de sorte que la cour d’appel a considéré que la qualification de bail en location meublée s’avérait erronée (Cour d’Appel de Paris 6e Chambre section C 20 mars 2001, Revue des loyers 2001 page 302) ;
– dont le bail ne comporte pas d’inventaire des meubles (Cour d’Appel de Paris 6e Chambre section B 24 avril 2003, Revue des loyers 2003 page 538).

Toute location dite meublée qui ne contiendrait pas les meubles nécessaires pour offrir des éléments de confort suffisants permettant d’occuper le local immédiatement et convenablement pourrait être soumise au régime des locaux d’habitation nue et donc de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

 

b) Que contient le contrat de location ?
Les clauses du contrat de location sont librement fixées entre les parties, hormis certaines clauses résultant notamment de l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

En dehors de ces dispositions spécifiques, il est vivement conseillé de respecter au minimum les dispositions du Code Civil.

Le régime particulier relatif aux bailleurs qui louaient habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi n°89-657 du 29 juillet 1998, a été élargi à tous les bailleurs en meublé par la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005.

En effet, la loi de 1998, posait déjà l’exigence d’un contrat de bail pour une durée d’un an, et fixait les durées de préavis de chaque partie, mais le champ d’application de ces dispositions était limité aux propriétaires qui proposent plus de quatre logements meublés à la location.

1) Les clauses du bail meublé
Seules sont vues ici les clauses spécifiques au contrat de location meublée.

L’article 115 de la Loi n°2005-32 de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 a modifié l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, en proposant une réglementation de la location meublée plus protectrice des intérêts du locataire.Cette mesure a rapproché le régime des locations meublées de celui des
locations vides.

Ainsi, pour les nouveaux baux souscrits ou les renouvellement postérieurs à compter
du 20 janvier 2005, le bailleur est soumis aux règles de l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Ces nouvelles règles sont étudiées une par une.

 

• Le bail doit être écrit
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an, dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. À l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an, sous réserve.

En l’absence de toute convention ou clause particulière, les relations entre le bailleur et le locataire sont régies par le Code Civil (article 1714 et suivants du Code Civil).

La liste des meubles laissés à la disposition du locataire doit être tenue dans un inventaire et annexée au contrat de location. Cette formalité conserve toute son importance, puisqu’on peut imaginer qu’un logement succinctement meublé et dont le contrat ne serait pas pourvu d’inventaire, pourrait être requalifié en location vide, et se trouver ainsi assujetti à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

 

• La durée minimale du contrat
Dorénavant, tous les baux signés, à titre de résidence principale, doivent avoir une durée minimale d’un an.

Le propriétaire–bailleur conserve la possibilité de conclure un bail d’une durée inférieure à un an si le logement loué n’est pas la résidence principale du locataire. Ce mécanisme se rapproche du régime juridique de la location saisonnière.En effet, il est conseillé de mentionner dans les conditions particulières du bail, l’adresse de la résidence principale du locataire et lui faire confirmer que la location ne constitue pas sa résidence principale.

Une autre exception est apparue avec la loi n°2005- 841 du 26 juillet 2005 permettant de louer à des étudiants pendant la période universitaire. Cette location sera consentie à un étudiant pour une période pouvant être réduite à neuf mois. Dans cette hypothèse, la clause de reconduction tacite n’est pas autorisée. À l’expiration du bail d’une durée minimum d’un an, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions.

 

• La durée minimum du préavis
À l’expiration du bail d’un an, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

En revanche, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit :
– par sa décision de reprendre le logement pour y habiter ou y loger des membres de sa famille ;
– par sa décision de vendre le logement ;
– par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant tels que le défaut d’assurance locative, le défaut de paiement des loyers, le mauvais comportement adopté en copropriété (nuisances), ou le manque d’entretien flagrant du logement.

Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le locataire, conformément à l’article 1315 du Code civil.

Le locataire doit avoir signé l’accusé de réception du courrier avant le début du délai de préavis. À défaut, le congé sera nul et le bail automatiquement reconduit. Il est donc conseillé au bailleur de faire délivrer le congé par un acte d’huissier.

Le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment, sous réserve de donner un préavis d’un mois à son bailleur.

La fixation du loyer demeure libre, mais il ne peut être augmenté qu’au moment du renouvellement du bail, et seulement en fonction de l’indice INSEE de révision des loyers. En effet, le nouvel Indice INSEE du coût de la construction n’est plus applicable à une location meublée.

Cependant, le propriétaire n’a aucun compte à rendre pour fixer le montant du loyer lors de la conclusion du bail avec un nouveau locataire.

2) Les documents annexés au contrat de bail
Le propriétaire doit donc annexer au contrat de bail :
– un état des lieux d’entrée ;
– un inventaire du mobilier garnissant le logement.
– un état des risques naturels et technologiques.
– un diagnostic de performance énergétique, obligatoire à compter du 1er juillet 2007 (article L 134-3 du Code de la Construction et de l’Habitation).
– un certificat de risque d’accessibilité au plomb, obligatoire à compter du 12 août 2008 (article L1334-7 du Code de la Santé Publique). Toutefois, si suite à une acquisition le propriétaire a connaissance d’une accessibilité au plomb, il se doit de prévenir son locataire et de faire réaliser les travaux afin d’éviter une exposition au saturnisme.

– Le bailleur est tenu d’indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé (article L 147-5 du Code de l’Urbanisme).
Les plans d’exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés :
– des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances classées en catégories A, B, C ;
– des aérodromes assurant un service de défense et de l’aviation civile.
Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions, le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones : A, B, C.
Ils peuvent délimiter une zone « D » à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet de mesures d’isolation acoustique.
Les plans d’exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu’à la Préfecture.
Enfin, de manière générale , le bailleur est tenu de communiquer au locataire toute information qui pourrait nuire à un usage paisible de son bien.

 
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II. Régime fiscal

C’est dans le cadre du régime fiscal que le statut professionnel ou non du loueur en meublé a son importance.

Il convient donc de différencier le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) du loueur en meublé professionnel (LMP) avant d’étudier leur régime fiscal commun et respectif.

 

a) Comment faire la distinction entre LMNP et LMP ?

Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l’impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors :
– qu’ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
– et qu’ils réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
– et que cette activité représente plus de 50 % de leur revenu global.
Par opposition sont considérés comme des loueurs non professionnels, les personnes qui, inscrites ou non au RCS, ne retirent pas de cette activité 50 % de leur revenu global et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 23 000 €.

De plus, dans le cadre d’une location en LMP (meublé professionnel), les déficits occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d’opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Ces mêmes déficits ne sont par contre imputables que sur des revenus non professionnels avec le statut LMNP (meublé non professionnel).

 

b) Dans quelle catégorie sont-ils imposés ?

Le LMNP et le LMP sont tous les deux imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’article 35 bis du Code Général des impôts introduit trois types d’exonération en location meublée au titre des BIC. Ces cas sont les suivants :
– les personnes qui louent ou sous-louent en meublé sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location si :
– les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;
– le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables à savoir 159 € par mètre carré et par an en Île-de-France et 115 € par mètre carré et par an dans les autres régions ;
– une ou plusieurs pièces louées appartiennent à leur habitation principale.
– les locations de chambres d’hôtes lorsque le loyer annuel ne dépasse pas 760 € par an.
– les locations consenties sous certaines conditions à des personnes socialement défavorisées.
Ces cas sont également applicables aux loueurs non professionnels qui concluent un contrat de location ou de sous-location avec des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou des étudiants bénéficiant d’une bourse à caractère social.

Les exonérations des deux premiers cas sont prorogées par périodes de trois ans si les conditions prévues sont toujours remplies au début de chaque période. Il en est de même en cas de reconduction ou de renouvellement du contrat de location ou de sous-location.

Les modalités d’agrément ainsi que le contenu des déclarations à souscrire par les personnes et organismes mentionnés dans les deux premiers cas, sont fixés par décret (articles 41 DD à 41 DG de l’annexe III du Code Général des Impôts).

 

c) Quel est le régime d’imposition commun ?

Que le propriétaire bailleur soit en LMP ou en LMNP, le régime d’imposition fait l’objet de plusieurs distinctions.

1) Le régime de la micro-entreprise
Ce régime est applicable à toute personne physique qui ne dépasse pas 36 200 € hors taxes de chiffre d’affaires.

Ainsi, tant le LMP, selon son chiffre d’affaires, que le LMNP sont concernés.

Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires (article 50- O du Code Général des Impôts).

Cet abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.

En d’autres termes pour un chiffre d’affaire de 20 000 €, seulement [20 000 – (20 000 x 50 %)], soit 10 000 € seront réintégrés dans la base imposable de l’impôt sur le revenu et les 10 000 autres euros seront exonérés d’impôts.

Cet abattement forfaitaire comprend l’amortissement linéaire et toutes les charges que supporte l’immeuble. Ainsi, aucune autre déduction ne peut être faite.

Par ailleurs, le loueur en meublé peut préférer adopter le régime du réel.

2) Le régime réel d’imposition
Le régime réel d’imposition permet au bailleur de déduire toutes les charges relatives au bien immobilier, tels que  :
– les dépenses d’entretien et de réparation,
– les frais d’assurance,
– les charges de copropriété,
– les taxes foncières et professionnelles,
les frais de comptabilité,
– les frais d’acquisition des biens loués (honoraires, droit d’enregistrement, commissions etc.),
- les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition.

Les amortissements de l’immobilier et du mobilier ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global.

En effet, leur déduction ne peut excéder, au titre d’un même exercice, le montant des loyers diminué des autres charges (dépenses d’entretien et de réparation, frais d’assurance, etc) afférents aux biens loués (article 39C du Code Général des Impôts).
Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.

Dans le cadre du régime réel d’imposition, il convient de distinguer si le loueur en meublé est un professionnel ou non.

De cette situation découle des conséquences fiscales différentes (cf voir D).

3) La TVA et la contribution économique territoriale
En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d’option.

Cependant, l’article 261 D-4° du Code général des impôts prévoit six catégories d’opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la location par un loueur d’un local offrant en plus de l’hébergement (et dans le même immeuble) au moins trois des quatre prestations suivantes :

– le petit déjeuner ;
– le nettoyage quotidien des locaux ;
– la fourniture du linge ;
– la réception de la clientèle.

Ainsi, les LMP et les LMNP sont compatibles avec la récupération de TVA si et seulement si :
– le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée ;
– l’investisseur passe un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hoteliers
suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison ;
– les loyers perçus sont soumis à la TVA réduite de 5,5 % ;
– la TVA est payée sur les loyers par trimestre civil ;
– la procédure permettant de récupérer la TVA d’acquisition de 19,6 % est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer.

Enfin, le LMP pourra être redevable de la contribution économique territoriale. Il n’y a pas lieu de faire la distinction, qui prévaut en matière d’impôt sur le revenu, entre les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels.

 

d) Quels sont les régimes d’impositions spécifiques ?

1) Le régime d’imposition spécifique du LMP : l’imputation du déficit sur le revenu global

Le LMP peut imputer son déficit et ceux des six dernières années sur son revenu global.
Toutefois, le montant de l’amortissement ne peut excéder le montant du loyer perçu pendant l’exercice considéré diminué du montant des autres charges afférentes au bien donné en location (article 31 Annexe II du Code général des Impôts).

Cette disposition a été prévue afin que la constatation de l’amortissement ne puisse pas donner naissance à un déficit fiscal.

En d’autres termes, le déficit d’exploitation éventuel et imputable sur le revenu global, est notamment créé par :
– les frais d’acquisition des biens loués (honoraires, droit d’enregistrement, commissions etc.) ;
– les intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions ;
– l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l’entretien, les réparations, les frais d’assurance, etc.) ;
– les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d’assurance ;
– l’impôt foncier, la taxe professionnelle ;
– les dépenses d’entretien et de réparation ;
– les charges de copropriété.

Toutefois, pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l’un des deux régimes réels d’imposition (le régime simplifié, ou le régime réel normal).

En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.

– Le régime des plus-values immobilières :
Les plus-values sont exonérées d’impôts si l’activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et si les recettes n’excèdent pas 90 000 € HT (article 151 septies du Code Général des Impôts).

Une exonération partielle s’applique si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT (article 39 duodecies du Code Général des Impôts).

– Le régime au regard de l’ISF :
Pour que les locaux d’habitation loués meublés (ou destinés à l’être) n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF au titre
des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions suivantes :
– être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
– réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
– retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

2) Le régime d’imposition spécifique du LMNP : la non imputation du déficit sur le revenu global

Les déficits résultant de cette activité ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global. Toutefois, le déficit peut s’imputer sur les autres revenus de la catégorie des BIC et/ou sur les cinq exercices suivants.
Le LMNP est soumis au régime de plus-values des particuliers .

De plus, les biens immobiliers qu’il a en sa possession rentrent dans la base de l’ISF.

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