OPÉRATION DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE : LOI « MALRAUX »

Loi-Malraux-2Les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains (opérations dites loi
« Malraux ») peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location. La réduction d’impôt est applicable aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009. Ce régime a pris le relais du régime spécifique d’imputation des déficits prévu jusqu’alors.

 

I – Qui peut en bénéficier ?

La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques qui procèdent à des opérations de restauration immobilière directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Elle profite également aux personnes qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque le montant de la souscription sert en partie à financer de telles opérations.

Ces personnes doivent être fiscalement domiciliées en France et imposées à raison des revenus de l’immeuble restauré, dans la catégorie des revenus fonciers.

Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (usufruitier, nu-propriétaire). Une exception est toutefois prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l’un des conjoints.

Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire est susceptible de bénéficier de la réduction d’impôt à raison de sa quote-part.

 

II – Quelles sont les opérations concernées ?

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé :

– soit dans un secteur sauvegardé (article L 313-1, I du Code de l’Urbanisme),

– soit dans un quartier ancien dégradé,

– soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) (C. patr. ancien art. L 642-1 à L 642-7),

– soit, depuis le 14 juillet 2010, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap) (C. patr. art. L 642-1 à L 642-7).

Elle doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé.

La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel (sous réserve dans ce dernier cas que l’immeuble n’ait pas été originellement destiné à l’habitation).

Précisions :
a) Ouvrent droit à la réduction d’impôt les travaux ayant pour but la réaffectation à usage d’habitation d’un local qui était originellement affecté à cet usage et qui temporairement a été affecté à un autre usage.

En revanche sont exclus du champ d’application de l’avantage fiscal les travaux de transformation de locaux d’habitation en locaux professionnels.

b) Les travaux devant aboutir à une restauration complète de l’immeuble, sont exclus du champ d’application de la réduction les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle. Mais les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention.

Loi-Malraux

III – Quelles sont les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt ?

Ouvrent droit à la réduction d’impôt :
– les charges de droit commun suivantes : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses ;

– les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;

– les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique y compris les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation réalisés ou non dans le volume bâti existant (travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes, extension de superficies habitables…).

Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.

Cette durée peut être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou de découverte de vestiges archéologiques.

Ouvrent droit également à la réduction d’impôt les souscriptions de parts de SCPI dont 65 % au minimum servent exclusivement à financer des dépenses mentionnées ci-dessus et 30 % au minimum servent à financer l’acquisition d’immeubles mentionnés. Le montant de la souscription doit être intégralement affecté dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

Précisions :
a) La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses effectivement supportées par le contribuable. Il y a donc lieu de déduire, le cas échéant, les aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.

b) Lorsque les travaux sont réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.

c) Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (pas de double avantage).

 

IV – Affectation de l’immeuble à la location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant neuf ans. Lorsque la restauration porte sur un immeuble d’habitation, le contribuable prend l’engagement de le louer nu, à usage d’habitation principale du locataire.

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, les associés doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société. Il en va de même lorsque l’immeuble est la propriété d’une SCPI.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Précisions :
a) L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

b) Lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la société.

c) En cas de congé du locataire, un délai de vacance d’un an au maximum est admis pour conclure un nouveau bail.

 

V – Quels sont le montant et la reprise de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est égale :
– pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans des Avap, à 22 % du montant des dépenses définies ci-dessus pour les dépenses engagées depuis 2012 (le taux était de 27 % pour les dépenses engagées en 2011 et de 30 % pour celles engagées jusqu’au 31-12-2010) ;

– pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, à 30 % de ces mêmes dépenses (le taux était de 36 % pour les dépenses engagées en 2011 et de 40 % pour les dépenses engagées jusqu’au 31-12-2010).

Les mêmes taux sont applicables aux souscriptions de parts de SCPI, la réduction d’impôt étant calculée sur la fraction du montant de la souscription affectée au financement desdites dépenses (à l’exclusion de la quote-part de souscription correspondant à l’acquisition d’immeubles et aux frais de collecte, de recherche et d’investissement : BOI-IR-RICI-200-20 n°120).

Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

Cette limite est globale et s’apprécie en tenant compte au titre d’une même année des dépenses réalisées par le contribuable (directement ou par l’intermédiaire d’une société) et des souscriptions de parts de SCPI.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de la réalisation de la souscription.

Elle fait l’objet d’une reprise en cas de rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou encore en cas de démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts.

Précisions :
a) Les taux de réduction de 22 % et 30 % résultent de la mesure de réduction générale de 15 % de certains avantages fiscaux (Loi n°2011-1977 du 28 décembre 2011 article 83).

b) La réduction d’impôt n’est pas prise en compte pour l’application du plafonnement global visé, sauf si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013 (s’agissant des souscriptions de parts de SCPI, quelle que soit la date de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux de l’opération de restauration immobilière financée au moyen de ces souscriptions : BOI-IR-LIQ-20-20-10-20 n°120).

c) La réduction d’impôt ne peut pas se cumuler pour un même logement (ou une même souscription) avec les réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, des investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale ou des investissements réalisés outre-mer, avec la réduction d’impôt « Duflot-Pinel » ou avec l’ancien « Scellier ».

d) Il n’y a pas remise en cause lorsque le démembrement du droit de propriété ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant reprend les engagements courants.

 

VI – Obligations déclaratives

La déclaration de revenus (personnes physiques) ou de résultats (sociétés) de la première année d’application du régime doit être accompagnée de l’engagement de location et, le cas échéant, de l’engagement de conservation des parts. Elle doit également être appuyée de certains justificatifs : copie du bail, déclaration d’utilité publique, autorisation d’urbanisme, factures, déclaration d’achèvement des travaux…

Les sociétés sont quant à elles tenues de délivrer chaque année à leurs associés, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, une attestation (fournissant notamment le détail de calcul de la réduction d’impôt correspondant aux droits des associés) dont un exemplaire est joint à leur déclaration de résultats et un autre à transmettre aux associés.

Lorsque l’immeuble appartient à une SCPI, les porteurs de parts doivent également déposer leurs parts sur un compte spécial de la société dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année de souscription. Pendant toute la période d’application du régime, ils doivent joindre à leur déclaration de revenus un état fournissant le détail de calcul de la réduction d’impôt.

par Gabriel NEU-JANICKI
http : //www.avocats.fr/space/gabriel.neu-janicki

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