MARCHÉ IMMOBILIER, VERS UN REGAIN DE DYNAMISME ?

marcheimmo-regainL’année 2014 s’était soldée par un net retournement avec une chute des prix et des volumes, et l’allongement des délais de transactions entraînant la morosité des principaux acteurs de ce secteur économique. Mais en cette fin 2015, ce cycle baissier ne semble plus durer, permettant au marché immobilier de retrouver enfin quelques lueurs d’espoir.

 

Un regain de dynamisme

Tout d’abord la baisse des taux du crédit a fini par redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs potentiels. La confiance en l’avenir a été aussi favorisée par des dispositifs fiscaux plus avantageux et moins déstabilisants. Les prix qui semblent se stabiliser et la très légère remontée des taux depuis quelques mois finissent par avoir raison des hésitations des acheteurs qui passent à l’acte convaincus de faire le bon choix au bon moment.

 

Une baisse des prix contenue

En 4 ans, le prix moyen du m2 en France a enregistré un recul de 8,5 %. Mais depuis 2015, le rythme des ventes semble s’accélérer et les professionnels de l’immobilier constatent un regain d’activité, notamment dans les grandes villes, ce qui a porté un coup d’arrêt à la baisse des prix. La tendance actuelle s’oriente même peu à peu vers une légère augmentation, en particulier dans les centre-villes, mais surtout pour des biens de qualité. Par contre, les biens éloignés des transports situés dans les immeubles vétustes ou mal entretenus trouvent beaucoup plus difficilement preneurs, à moins d’un considérable rabais de la part de leurs propriétaires. Si le marché retrouve un dynamisme dû à l’accession à la propriété pour la résidence principale, il est également soutenu par un regain de confiance des investisseurs qui avaient été découragés par les différentes mesures pénalisantes touchant le secteur de l’immobilier. L’assouplissement de certaines d’entre elles comme le dispositif Pinel ont motivé largement les investisseurs qui considèrent l’immobilier comme la clé de voûte d’un patrimoine diversifié.

 

Des prix du neuf en recul depuis plusieurs semaines

Parmi le top 10 des prix de l’immobilier neuf dans les grandes villes de France, la tendance est très contrastée, d’après le dernier baromètre de Trouver-un-logement-neuf.com. En effet, si certaines villes, comme Paris, Nantes, Montpellier, Nice, sont toujours plus abordables, Lyon reste l’exception de ce classement.

Paris en baisse, Lyon en forte hausse.
En 6 mois, le prix d’un trois-pièces neuf à Paris a baissé de – 1.23 %, soit – 8 000 € à 645 000 €. Une dynamique qui se confirme aussi à Lille.

– À Nantes, Montpellier et Nice, la tendance est clairement orientée à la baisse dorénavant.
Pratiquement tous les prix y sont dans le vert sur 1 et 6 mois en arrière. À noter que, sur le dernier mois, le prix moyen du trois-pièces est majoritairement en recul : 7 prix en baisse sur 10 villes.

À l’inverse, Lyon enregistre encore de fortes hausses. Le prix moyen d’un 3 pièces a grimpé de
13 000 € en plus d’un an à 288 000 €, contre 275 000 € en septembre 2014. Idem à Toulouse où le prix du T3 progresse toujours.

Dans ce top 10, on constate également un certain flottement, selon les villes. Exemple à Bordeaux, Strasbourg ou Marseille où le prix moyen du T3 fluctue sans cesse, à la hausse comme à la baisse, depuis un an.

– Volatilité dans le classement !
Comparé à l’automne dernier, si Paris, Nice et Lyon restent les grandes villes les plus chères de France en matière d’immobilier neuf, Nice devient beaucoup plus abordable avec un prix moyen d’un trois-pièces à 311 000 €, soit 14 000 € de moins en un an.

Idem à Montpellier, toujours 5ème du classement mais où le prix moyen du T3 a diminué de
8 000 €, comparé à septembre 2014 ou encore Strasbourg, 9ème du top 10, moins 1 place, qui offre un trois-pièces à 205 000 €, contre 212 000 € un an plus tôt.

Dans l’autre sens, Bordeaux passe seul 4ème avec un prix moyen du trois-pièces qui a progressé de 14 000 €, à 252 000 €.

– Lille : la plus abordable grande ville de France
La capitale nordiste est la grande ville française la plus abordable de ce classement avec des prix en recul à 203 000 € pour un trois-pièces, soit - 1,73 % en 1 mois. Une variation plus marquée encore est à noter sur le quatre-pièces.

Lors de notre précédent baromètre sur les grandes villes, en septembre 2014, il fallait même compter 223 000 € pour acquérir un trois-pièces à Lille. Un recul de 20 000 € !

Cette tendance ne se vérifie cependant pas pour les petites surfaces, appréciées des investisseurs qui sont, elles, plutôt à la hausse : + 4,67 % en un mois pour un deux-pièces
à 157 000 €.

 


Des signaux positifs en 2015 malgré des freins structurels

Après une baisse continue depuis 2011, les ventes de logements neufs se sont accélérées en 2015. Elles ont été re-dynamisées par les modifications apportées au dispositif Pinel en janvier 2015 avec la possibilité de louer à un descendant ou ascendant).

Mais la demande a également bénéficié de conditions de financement plus favorables, avec des taux moyens qui ont touché un plus bas historique en mai 2015. Dans le même temps, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont baissé de 7,1 % depuis fin 2011 et ceux du neuf sont restés stables. Ainsi, entre janvier 2012 et septembre 2015, la capacité d’emprunt à mensualités et surfaces identiques a augmenté de 10 % dans le neuf et de 17 % dans l’ancien.

Toutefois, l’investissement des ménages reste conditionné par leur situation financière. Or, en lien avec l’absence de nette amélioration du marché de l’emploi, le taux de chômage demeure important en France (10,7 % à fin septembre 2015). D’autre part, les prix apparaissent toujours élevés, ce qui freine l’accès à la propriété des primo-accédants (la part des ménages-propriétaires stagne en effet depuis 2010 à 57,7 %).


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Spécial Investisseurs

Que peut-on acheter dans l’immobilier neuf ?

– Avec 150 000 € = T2 à Toulouse

– Avec 200 000 € = T2 à Lyon, T3 à Lille

– Avec 250 000 € = T3 à Bordeaux

– Avec 300 000 € = T4 à Marseille

– Avec 350 000 € = T4 à Nantes

 


Construction le talon d’Achille de l’économie française

Après une longue période d’asphyxie, la construction en Europe entrevoit des signes d’embellie. En France, c’est le seul secteur sur quatorze étudiés par Coface à être évalué en risque « très élevé ». Mais la confiance revient lentement : le rythme des ventes de logements anciens et neufs progresse respectivement de 1,4 % sur un an à fin septembre 2015 et de 9,3 % au 2ème trimestre 2015.

Toutefois, en dépit de ce léger rebond, le volume d’activité du secteur demeure inférieur à son niveau d’avant-crise.

La demande des ménages reste morose, principalement en raison de prix de l’immobilier élevés et du manque de dynamisme du marché du travail.


 

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Où les prix baissent-ils sur les petites surfaces ?

Les investisseurs recherchent le plus souvent des petites surfaces, synonymes d’un accès locatif plus simple. Studio et T2 ont donc la côte avec l’attractivité du nouveau dispositif Pinel. En cet automne 2015, certaines grandes villes connaissent pourtant des tendances baissières pour ces types d’appartements neufs.

Exemple à Nantes où la dynamique est en nette baisse sur 1 et 6 mois : – 3,17 % pour un studio, comparé à 6 mois en arrière à 122 000 € ; – 0,59 % pour un deux-pièces à 168 000 €.

Idem à Toulouse, Nice et Strasbourg où le prix des studios dans l’immobilier neuf a diminué respectivement de 5 %, 7 % et 10 % en 6 mois. Dynamique baissière aussi à Bordeaux et Montpellier sur le prix moyen des deux-pièces en recul de plus de 2 %.

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