LOCATION SAISONNIÈRE : LÉGISLATION & FISCALITÉ DES MEUBLÉS

immolocsaiso2La location saisonnière consiste à louer un bien immobilier (résidence principale ou résidence locative) pour des durées courtes, souvent limitées à quelques jours, à des touristes de passage. Le point sur la définition de la location en meublé saisonnier, le régime juridique et fiscal applicable avec notre expert.

 

 

A) DÉFINITION

Depuis 2 ans, la ville de Paris tente de réguler la location saisonnière et fait strictement appliquer la loi concernant la location en meublé saisonnier via l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui impose d’obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie pour les logements qui ne sont pas des résidences principales en local commercial. Mais cette autorisation est difficile à obtenir et onéreuse parce qu’elle impose au propriété de transformer une surface identique de local commercial en habitation.
Afin d’encadrer la location saisonnière, les propriétaires bailleurs devront être autorisés par la mairie de la commune pour changer l’usage du bien immobilier loué. Cette mesure a pour objectif d’inciter les propriétaires à louer leur bien en location longue durée. Les conseils municipaux concernés pourront assouplir la demande pour l’autorisation préalable de changement d’usage.
Les villes concernées sont Paris, les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne et les villes de plus de 200 000 habitants.
Toutefois, un propriétaire pourra loueur son logement en location courte durée sans demander d’autorisation particulière s’il réside plus de 8 mois par an dans ce logement. La définition de la résidence principale est donc modifiée pour la location saisonnière.

 

1 – QUALIFICATION

a) DURÉE
La durée de la location influe sur la qualification de location meublée saisonnière. En effet, la location meublée saisonnière ne peut pas être permanente.
Il s’agit d’un type de location qui doit être conclu pour une période d’activité déterminée de l’année correspondant à une saison qui peut être plus ou moins longue.

– Locations de vacances
Pour les locations de vacances, la saison correspond à une période touristique, à l’occasion de vacances ou de congés dont la durée et la date varient selon l’endroit et les usages locaux.
Les tribunaux tiennent compte de ces critères pour apprécier le caractère de la location meublée saisonnière.
À défaut de respecter ces critères, le bail peut être requalifié et se voir appliquer les règles d’ordre public du statut des baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 ou les dispositions impératives des articles L 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation régissant les locations meublées occupées à titre de résidence principale.
Ainsi, en raison de l’existence de deux saisons touristiques sur la Côte d’Azur, la location meublée consentie pour une période allant de septembre à mars – correspondant à la saison hivernale – constitue bien une location saisonnière conforme à l’usage local (Cass. 3e civ. 22 juillet 1987 n°86-12.858, Yafi c/ SCI Bourdonnais).
En revanche, n’a pas le caractère de location meublée saisonnière un bail portant sur un local situé à Nice et consenti pour la période allant du 1er juin au 31 décembre de la même année (CA Aix-en-Provence 4 janvier 1999 n°97-6712, 11ech., Mouzon c/ Fassa).

– Autres catégories
Des locations meublées saisonnières peuvent être conclues au profit de travailleurs saisonniers qui ne sont pas logés par leur employeur, pour le temps d’un emploi qu’ils n’exercent qu’au cours d’une période de l’année.

 

b) TYPE DE LOCAUX
Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile (C. tourisme art. D 324-1). Ils peuvent être classés en catégories selon des modalités définies par décret (C. tourisme art. L 324-1).
Les gîtes de France sont des meublés de tourisme situés en zones rurales.
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, classé ou non, doit en faire préalablement la déclaration en mairie (C. tourisme art. L 324-1-1). À défaut, elle est passible d’une amende maximale de 450 € (C. tourisme art. R 324-1-2 ;C. pén. art. 131-13).
Au-delà de cette amende, il faut rappeler que la location saisonnière d’un logement constitue un changement d’usage du local d’habitation soumis à autorisation et éventuellement à compensation (c’est-à-dire la transformation en habitation d’un local de même surface ayant un autre usage). Le non-respect de ce régime d’autorisation et de compensation, applicable notamment à Paris et en « petite couronne », est puni d’une amende de 25 000 € et d’une obligation de retour à l’habitation des locaux transformés, au besoin sous astreinte (CCH art. L 631-7).

– Locaux classés
C’est l’État qui détermine la procédure de classement des meublés de tourisme (C. tourisme art. L 324-1).
Depuis le 18 août 2010, les meublés de tourisme sont répartis dans l’une des catégories désignées par un nombre d’étoiles croissant, en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par le groupement d’intérêt économique « Atout France, agence de développement touristique de la France » et homologué par arrêté (C. tourisme art. L 324-1 et D 324-2 ; Arrêté du 2 août 2010 annexe I).
La loi de simplification du droit du 22 mars 2012 a modifié la procédure de classement. Depuis le 1er juin 2012, c’est l’organisme évaluateur ayant procédé à la visite de classement qui prend la décision de classement (et non plus le préfet). Il la transmet au comité départemental du tourisme (C. tourisme art. L 324-1 et D 324-5).
Pour obtenir le classement de son meublé, le loueur ou son mandataire doit adresser sa demande à un organisme de son choix parmi les organismes accrédités ou agréés figurant sur la liste disponible gratuitement sur le site Internet d’Atout France (C. tourisme art. D 324-3 et D 324-6-1 ; Arrêté du 2 août 2010).
Après visite des lieux, l’organisme de classement dispose d’un mois pour remettre au loueur (ou à son mandataire) un certificat de visite comprenant un rapport de contrôle, une grille de contrôle et une proposition de classement. Le loueur (ou son mandataire) dispose alors de 15 jours pour refuser la proposition de décision de classement. À défaut, le classement est acquis pour une durée de 5 ans (C. tourisme art. D 324-4).
La décision de classement indique le nom du loueur, l’adresse du meublé, sa capacité en nombre de personnes accueillies et la catégorie de classement (Arrêté du 2 août 2010 art. 6). La décision de classement doit être affichée de manière visible à l’intérieur du meublé. Un panonceau conforme à un modèle type peut signaler le classement du meublé (C. tourisme art. D 324-6 ; Arrêté du 22 décembre 2010 : JO 1-1-2011).
Après une procédure contradictoire, le préfet peut prononcer la radiation du meublé de la liste des meublés de tourisme classés pour défaut ou insuffisance grave d’entretien du meublé et de ses installations.
Il informe de sa décision Atout France (C. tourisme art. R 324-7 et R 324-8).

– Locaux non classés
Le classement n’est pas obligatoire pour pouvoir pratiquer la location saisonnière. Les locaux non classés sont ceux qui sont généralement loués par des particuliers qui ne veulent pas se soumettre aux exigences de la procédure de classement.

 

2 – QUALITÉ DU BAILLEUR

La location saisonnière en meublé peut être le fait :
– de loueurs professionnels : particuliers louant habituellement chaque année pour la saison au moins 2 logements distincts de leur propre habitation ou professionnels de l’immobilier intervenant dans de telles locations,
– de loueurs non professionnels : particuliers ne louant qu’un seul logement ou une ou plusieurs pièces de leur habitation.

 

3 – INTERVENTION D’UN INTERMÉDIAIRE

Les agents immobiliers et les administrateurs de biens peuvent intervenir dans la conclusion de contrats de locations saisonnières qui entrent dans le champ d’application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

 

B) RÉGIME JURIDIQUE APPLICABLE

Les locations meublées saisonnières ne sont pas soumises à la loi du 1er septembre 1948 et sont exclues du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Elles sont régies pour l’essentiel par les dispositions du Code civil.
Lorsque les locations meublées saisonnières sont incluses dans un forfait touristique et constituent un élément de ce forfait, elles ne sont pas concernées par les dispositions ci-dessous : elles sont seulement soumises aux dispositions des articles L 211-1 et suivants du Code du tourisme.

 

1 – RÉSERVATION

a) INFORMATION PRÉALABLE
Préalablement à la conclusion du contrat de location meublée saisonnière, un état descriptif complet et précis conforme au modèle annexé à l’arrêté du 2 août 2010 doit être remis au candidat locataire qui en fait la demande. Les professionnels de la location peuvent fournir un document différent s’il comporte les mêmes informations que le modèle type (Arrêté du 2 août 2010 art. 8).*
Outre des renseignements sur le propriétaire, ce document doit contenir la description des lieux loués et leur situation dans la localité, le mobilier et les équipements garnissant le logement, les modalités de prix et des conditions de la location. L’indication du classement énergétique du local dans les annonces de mise en location n’est obligatoire que si un diagnostic de performance énergétique est obligatoire.
Se rend coupable d’offre de service sans respect des règles d’information du consommateur sur les prix et conditions de vente la personne qui omet de remettre un état descriptif des lieux loués (CA Pau 9 février 1999 n°98-688, 1e ch. corr., Bourdois c/ ministère public).
Si la description des lieux loués est erronée et ne correspond pas à la réalité, le bailleur manque à son obligation de bonne foi et engage sa responsabilité contractuelle (CA Rennes 28 janvier 1999 n°98-1177, 4e ch., Edgard c/ Stibbe).
Enfin, le propriétaire qui omet d’informer le preneur de la proximité d’une voie de circulation se rend coupable d’une réticence dolosive de nature à entraîner la nullité du contrat (Cass. 3e civ. 12 juillet 2000 n° 1217 FS-D, Tron c/ Albeau).
Toute personne qui, à l’occasion d’une location saisonnière ou d’une offre de location saisonnière d’un local meublé d’habitation, fournit des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou l’ameublement est punie d’une amende de 3 750 € (Décret 67-128 du 14 février 1967).
En cas de location à distance, ce qui est le cas le plus fréquent en pratique, le consommateur doit recevoir par écrit une offre de contrat comportant un certain nombre d’informations C. tourisme art. L 324-2 ; C. consom. art.L 121-16 et L 121-18), et notamment :
– Le nom et l’adresse du prestataire de service,
– Le prix demandé ;
– Les modalités de paiement ;
– L’existence d’un droit de rétractation ;
– La durée de la validité de l’offre ;
– Un état descriptif des lieux.
Si la location est conclue avec un professionnel, le consommateur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours francs sans avoir à payer de pénalités (C. consom. art. L 121-20). Lorsqu’il exerce son droit de rétractation, il doit être remboursé dans les 30 jours (C. consom. art. L 121-20-1).

b) VERSEMENT D’ARRHES OU D’ACOMPTES 
Dès la réservation, le propriétaire est en droit de demander au locataire le versement d’une certaine somme qui correspond à une partie du prix versée d’avance.
S’il s’agit d’arrhes (C. consom. art. L 114-1), le futur « locataire » les perdra s’il se désiste et le propriétaire devra verser le double s’il renonce à louer.
Ne constitue pas un cas de force majeure, permettant au locataire de se dédire, le cas de grossesse (CA Pau 13 juin 1991 n° 90-296, 1e ch., Chambon c/ SARL Agence immobilière Atlantique).
Si le versement est qualifié d’acompte, le locataire qui annule sa réservation peut être tenu de verser l’intégralité du prix si le logement n’a pas pu être reloué.
Si le propriétaire renonce à louer, des dommages-intérêts peuvent lui être réclamés pour réparer le préjudice moral ou financier subi par le locataire.

c) MONTANT DU VERSEMENT
Lorsque le contrat est conclu par un professionnel, toute remise de fonds et tout versement sont réglementés par la loi Hoguet 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 68 du décret 72-678 du 20 juillet 1972.
Les versements ne peuvent être reçus par le mandataire plus de 6 mois avant le début de la location et le montant exigé ne peut excéder 25 % du montant du loyer.
Le propriétaire ou le bailleur doit être informé de ces versements dans les conditions prévues par le mandat le liant au professionnel.
Lorsque le contrat n’est pas conclu par un professionnel, les modalités de versement peuvent être librement négociées entre le bailleur et le locataire, mais il est d’usage de respecter les règles précitées.

 

2 – CONTRAT DE LOCATION

a) CONTENU DU CONTRAT
Tout contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux (C. tourisme art. L 324-2). Il doit être établi en 2 exemplaires destinés à chacune des parties. Pour un modèle n° 501.
Le contrat doit comporter un certain nombre d’informations :
– Identités du bailleur et du locataire ;
– Informations précises concernant la situation et l’adresse des locaux loués ;
– Durée de la location ;
– Dates et heures d’arrivée et de départ ;
– Prix de la location et montant des charges éventuelles ainsi que les modalités de leur paiement ;
– Montant de l’avance à régler ;
– Montant de la caution à payer et mode de restitution ;
– Rémunération, le cas échéant, d’un intermédiaire.

b) PIÈCES ANNEXES
Le contrat de location saisonnière doit obligatoirement être accompagné d’un état descriptif.
Il est préférable d ‘établir dès l’entrée dans les lieux un état des lieux ainsi qu’un inventaire détaillé du mobilier et des objets mis à la disposition du locataire dans les locaux loués ; ces deux documents devant être signés par les parties, datés et établis en double exemplaire. Un nouvel état des lieux et un nouvel inventaire seront établis en fin de séjour.
Un dossier de diagnostic technique n°31 doit être annexé au bail de location meublée saisonnière (Loi 89-462 du 6 juillet 1989 art. 2 et 3-1). Le diagnostic de
performance énergétique n’a pas à être joint au contrat d’une location saisonnière (CCH art. L 134-3-1), mais le propriétaire doit tenir à la disposition du candidat locataire le diagnostic complet (CCH art. L 134-3). Si le logement loué est utilisé moins de 4 mois par an, aucun DPE n’est exigé (CCH art. R 134-1, g).

c) CONDITIONS FINANCIÈRES
Les tarifs des locations saisonnières sont fixés librement.
Le solde du loyer non payable d’avance peut être exigé lors de l’arrivée dans les lieux, au moment de la remise des clés.
Les charges peuvent être soit comprises dans le prix, soit non comprises dans celui-ci ou encore être fixées de manière forfaitaire.
Le bailleur est en droit de demander un dépôt de garantie ou une caution.
Lorsque la location saisonnière est conclue avec l’intervention d’un intermédiaire, le dépôt de garantie ne peut excéder 25 % du loyer si aucun acompte n’a été versé et ne peut être reçu plus de 6 mois à l’avance. Si la location a lieu entre particuliers, le montant du dépôt de garantie conseillé est du même montant.
Le dépôt de garantie est restitué au locataire lors de la sortie des lieux si aucune détérioration n’est constatée. En cas de détériorations ou s’il reste des charges à payer, le dépôt de garantie, déduction faite de ces frais, doit être restitué dans un délai raisonnable, le locataire pouvant demander la production de toutes pièces justificatives.

 

3 – OBLIGATIONS DES PARTIES

La plupart des dispositions concernant les obligations des parties en vigueur pour les locations meublées traditionnelles s’appliquent également aux locations meublées saisonnières.
Ne seront abordés ci-dessous que certains points particuliers liés à la spécificité des locations meublées saisonnières.

a) OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur doit délivrer le logement loué au locataire, à la date convenue, tel qu’il est mentionné dans l’état descriptif.
Si tel n’est pas le cas, le locataire peut demander une diminution du prix ou l’annulation du contrat et s’adresser à
la préfecture du département ou au tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble loué.
L’article 2, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas l’application aux locations meublées saisonnières des dispositions des articles 6, alinéas 1 et 2 et 20-1 se
rapportant au logement décent.
À notre avis, le bailleur, de ce fait, n’est pas légalement tenu de délivrer au locataire un logement décent, sauf si ce logement constitue la résidence principale du locataire (C. civ. art. 1719, 1°).
Les propriétaires de biens objets de locations meublées saisonnières doivent avoir équipé leurs piscines de plein air d’un dispositif de sécurité normalisé pour éviter le risque de noyade.

b) OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire doit prendre possession des lieux à la date convenue et les libérer le dernier jour prévu au contrat.
Si le locataire ne se présente pas, le solde du prix fixé peut lui être réclamé par le bailleur.
S’il part avant la date prévue sans en avertir le bailleur, ce dernier peut lui réclamer le solde du loyer ou le conserver s’il a été payé d’avance.
Le locataire doit restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a pris.
Le locataire doit utiliser les biens loués en bon père de famille.
Il n’est pas responsable de l’usure normale des objets mobiliers, mais doit remplacer ceux qu’il a détériorés.
Il est tenu pour responsable des dommages survenus du fait de sa négligence ainsi qu’en cas d’incendie ou de dégât des eaux.
La présomption de responsabilité de l’occupant en cas d’incendie prévue à l’article 1733 du Code civil s’applique même s’il s’agit d’une occupation temporaire ou précaire, et notamment en cas de location pour une durée de 15 jours d’un chalet meublé (Cass. 3e civ. 2 juin 1977 n°75-15.440, Gautherin c/ Chareyron).
Il est souhaitable, de ce fait, que le locataire souscrive une assurance n° 37.

 

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C – RÉGIME FISCAL

1 – IMPOSITION DES REVENUS

Le fait qu’une location meublée soit saisonnière ne fait pas obstacle à l’imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé durant la saison estivale exercent une activité industrielle et commerciale. En application des dispositions de l’article 206,2 du CGI, elles sont donc passibles de l’impôt sur les sociétés (Rép. Mauger : AN 20 novembre 1989 p. 5081 n°15286 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°40 ; BOI-IS-CHAMP-10-30 n°250).
Les propriétaires qui louent pendant une partie de l’année des locaux dont ils se réservent la jouissance pendant le reste de l’année peuvent, lorsqu’ils sont imposables selon un régime réel, choisir d’inscrire ou non les locaux à l’actif.
Lorsque les immeubles destinés à la location sont inscrits à l’actif mais non affectés à l’activité professionnelle de l’entreprise, le loueur en meublé ne peut déduire aucune charge de ses recettes imposables : cette règle s’applique pour les exercices ou périodes d’imposition ouverts à compter du 1er janvier 2012.
Auparavant, l’inscription à l’actif de l’immeuble permettait au loueur de déduire de ses recettes la totalité des charges de propriété et de gestion y afférentes, ainsi que les amortissements (dans la limite prévue à l’article 39 C du CGI). Corrélativement, il devait comprendre dans les revenus imposables l’avantage en nature procuré par la jouissance gratuite de son immeuble pendant la période où il l’occupe personnellement (CE 16 avril 1980 n°10828 : RJF 5/80 n°390 ; BOI-BIC-CHG-10-10-30 n°40). La valeur de cet avantage en nature était égale au montant du loyer qu’il aurait pu obtenir s’il avait loué les locaux pendant la période considérée (Rép. Bussereau : AN 28
février 2000 n°35485).
Lorsque les immeubles destinés à la location ne sont pas inscrits à l’actif, les charges de propriété et de gestion de l’immeuble sont déductibles au prorata de la durée effective de location (CE 8 novembre 1989 n°63967, Belliot ; BOI-BIC-CHG-10-10-30 n°30). C’est ainsi, par exemple, que les charges afférentes à un appartement meublé loué quinze semaines par an ne seront déductibles qu’à hauteur des 15/52e de leur montant. Corrélativement à la non-déduction des charges afférentes à la période pendant laquelle le propriétaire des locaux s’en réserve la jouissance, aucun avantage en nature ne doit être intégré dans les recettes. Pour les exercices ou périodes d’imposition ouverts depuis le 1er janvier 2012, la plus-value des loueurs en meublé non professionnels réalisée en cas de cession est intégralement soumise au régime des plus-values privées.
Lorsque les propriétaires de gîtes ruraux ou de chambres d’hôtes offrent des prestations annexes, ces activités ne relèvent pas de la location meublée mais de la parahôtellerie. Sont considérées comme telles les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Au cas particulier, les exploitants d’activités d’accueil en milieu rural fournissent en principe, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations exigées par l’article 261 D, 4-b du CGI (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle), rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
Ce secteur relève du régime des BIC dans les conditions de droit commun, avec, pour l’application du régime des micro-entreprises, un seuil de recettes de 82 200 € et un abattement de 71 % (en ce sens, Rép. Meslot : AN 23 juin 2009 n°40521, non reprise dans la base Bofip, mais toujours valable). Notons également que cette activité relève du seuil applicable aux ventes et à la fourniture de logement pour l’exonération des plus-values professionnelles prévue par l’article 151 septies du CGI (soit 250 000 € et 350 000 € : BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 430).
Les propriétaires de gîtes ruraux, de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes dont les revenus relèvent du régime de la location meublée relèvent, pour le régime des micro-entreprises, du seuil de 82 200 € et de l’abattement de 71 % (et non du seuil de 32 900 € prévu pour les autres locations meublées). Il n’est nullement requis que le local loué soit situé dans une zone de revitalisation rurale ou que d’autres prestations soient fournies ou proposées de façon concomitante à la location.

 

2 – TVA

Le caractère saisonnier de l’activité est sans influence sur la situation au regard de la TVA.

 

3 – COTISATION FONÇIÈRE DES ENTREPRISES

Sous réserve du cas où la location porte sur tout ou partie de l’habitation personnelle et présente un caractère accidentel et non périodique et des exonérations citées ci-après, le loueur est redevable de la cotisation foncière des entreprises.
Sont ainsi imposables :
– Le propriétaire d’une villa qui loue cette dernière meublée pour un mois au cours de la saison d’été, à moins qu’il ne s’agisse que d’une location purement accidentelle et ne revêtant aucun caractère de périodicité (Rép. Ponsard : AN 9 avril 1938 p.1137 n°5364, non reprise dans la base Bofip);
– Un contribuable qui, depuis plusieurs années, offre en location une villa meublée dont il est propriétaire dans une station balnéaire (CE 1er mai 1939 n°64427, Sieur de Ganay : Lebon p. 276).
N’est pas imposable, en revanche, celui qui n’a loué que pendant la saison balnéaire d’une année la villa meublée qu’il occupe habituellement chaque année (CE 1er juillet 1915 n° 58444, Dame Muni : Lebon p. 219).
Sont exonérées, sauf délibération contraire des collectivités locales :
– Les personnes qui louent, d’une façon saisonnière, une partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (CGI art.1459, 3°-a);
– Les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle, principale ou secondaire, à la semaine et pour un nombre de semaines n’excédant pas douze, et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l’article L 324-1 du Code du tourisme (CGI art. 1459, 3°-b ).

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