L’INVESTISSEMENT EN FONCIER RURAL

FoncierinvestirDans un environnement économique incertain malgré la baisse de l’euro et la chute des prix du pétrole, la note de conjoncture publiée par Agrifrance, filiale de BNP PARIBAS, dédiée aux activités immobilières spécialisées sur le marché du foncier rural, apporte un éclairage pertinent pour tout investisseur à la recherche d’actif dans le cadre de diversification patrimoniale.

 

Le Foncier Agricole, Une offre limitée et des prix soutenus

Sur l’année 2014, le prix des biens agricoles continue de progresser.

La surface agricole française représente 26,9 millions d’hectares dont 16,6 millions d’hectaulitres affermés. En 2011, pour la première fois, le marché des terres louées a dépassé celui des terres libres. Les surfaces disponibles à la vente diminuent et représentent 1 à 2 % du marché. Les acquéreurs sont principalement des agriculteurs qui exploitent déjà le foncier par bail sachant que la durée moyenne de détention du foncier agricole est de 75 ans.

Agrifrance relève qu’une indivision familiale trop complexe à gérer est une des causes de la mise en vente des exploitations.

Pour le foncier agricole libre de bail

Avec une progression moyenne de + 6,3 % par an depuis 10 ans, le prix moyen d’un hectare en France est de 5 675 euros affichant une hausse de + 6,2 % par rapport à 2013. Les terres céréalières sont les plus côtées, affichant une progression de + 7,4 % par rapport à 2013 et s’apprécient jusqu’à 9 800 euros/ha dans la région Nord-Pas de Calais, 9 550 euros/ha en Provence mais seulement 3 400 euros/ha dans le Limousin.

Les prairies naturelles ont connu une progression de + 5,25 % sur 10 ans et 4,4 % en un an.

La région PCA est la plus chère de France (7 880 euros/ha) suivie de près par la Haute Normandie (7 100 euros/ha).

Pour le foncier loué

Les terres et prés loués supportent une décote moyenne de 20 % en raison du bail rural et affichent un prix moyen de 4 525 euros/ha. Le rendement moyen d’un hectare de foncier agricole loué est de 3,2 %. Malgré cette hausse continue des prix, le foncier agricole français reste un des moins chers d’Europe. Il faut compter en moyenne 20 000 euros/ha en Italie, 17 800 euros/ha en Allemagne, 9 700 euros en Espagne et 49 300 euros aux Pays-Bas.

 

foncierforestierLe Foncier Forestier

Le prix d’une forêt est étroitement lié à la qualité et à la quantité de bois existant sur pied. Il dépend également de la localisation.

Sur 12,4 millions d’hectares de forêts privées, les surfaces échangées représentent 106 500 hectares (0,9 %).

La demande reste soutenue et le marché est marqué en 2013 comme en 2014 par peu de grandes transactions. Les volumes cédés chutent depuis 2010 et les ventes se concentrent sur les petites surfaces d’agrément.

Les acquéreurs sont essentiellement des particuliers à la recherche de diversification de leur patrimoine.

Avec un prix moyen de 4 000 euros/ha relevé par Agrifrance qui constate que les plus beaux massifs cotent à des prix supérieurs à 10 000 euros/ha, en hausse régulière de 4 % par an depuis 10 ans.

Les massifs forestiers les plus recherchés se situent dans le Bassin Parisien, le quart Nord-Est et la région Centre-Bourgogne.

 

FoncierviticoleLe Foncier Viticole

La France dépasse l’Italie et redevient en 2014, le premier producteur mondial de vins.

Les vendanges sont estimées à 46,4 millions d’hectolitres (+10 % par rapport à 2013 et 2014 qui avaient été marquées par de petites récoltes) mais la récolte 2014 n’est supérieure que de 2 % à la moyenne quinquennale avec de fortes différences régionales.

Les stocks de vins sont au plus bas dans pratiquement toutes les régions, avec des tensions sur les approvisionnements et une hausse quasi générale des cours.

Le marché des vignes : le haut de gamme toujours aussi recherché

Le marché des transactions viticoles en France représente un peu plus de 15 200 ha cédés, soit environ 1,9 % des surfaces. La région bordelaise est le premier marché mondial et le premier marché français avec plus de 40 % des transactions viticoles en valeur.

Agrifrance relève que les acquéreurs sont principalement des viticulteurs ou des maisons de négoce qui agrandissent leur surface et sécurisent leur approvisionnement.

Les domaines les plus prestigieux sont plutôt convoités par les institutionnels ou quelques grands clients privés.

En Bordelais : Après un coup d’arrêt en 2013 dû aux conditions climatiques ayant entraîné une faible récolte, le marché confirme la reprise amorcée dès 2010. En entrée de gamme, le Bordeaux cote 23 050 euros/ha et l’appellation Pessac-Léognan à 565 690 euros/ha connaît une hausse spectaculaire de 16 % en un an. Dans le Médoc, les prix augmentent de 2 % et tournent autour de 57 780 euros/ha. En revanche, en Pauillac, les prix atteignent les 2 millions d’euros/ha et, en Margaux, ils avoisinent les 2,6 millions d’euros/ha. Sur la rive droite, les Saint-Emilion cotent 1 155 660/ha et les Pomerol s’établissent à 2 468 910 euros/ha.

En Bourgogne : Le marché reste toujours aussi dynamique malgré les récents aléas climatiques. Il faut compter 176 650 euros /ha pour le Chablis qui progresse de 6 % et en Côte d’Or les prix progressent de 5 % par rapport à 2013 avec une demande toujours très soutenue. Les AOP Villages cotent à 1 million d’euros/ha, les Premiers Crus entre 1,8 et 2,6 millions d’euros/ha et les Grands Crus à plus de 10 millions d’euros/ha.

En Val de Loire : Le marché viticole demeure stable en surfaces échangées et en nombre de transactions. Il faut compter 35 950 euros/ha pour l’AOP Chinon, 33 710 euros/ha pour le Bourgueil, 53 290 euros/ha pour le Saint-Nicolas de Bourgueil et 58 800 euros/ha pour le Saumur-Champigny. Quant à l’Anjou, les prix restent modérés, à 17 640 euros/ha.

En Vallée du Rhône : Les vignobles septentrionaux sont les plus recherchés comme l’Hermitage, 1 169 050 euros /ha et en Côte-Rôtie, 1 153 600 euros/ha, où les prix ont progressé de 12 % en un an. Plus au sud, les prix progressent peu et les vignobles les plus chers concernent le Gigondas à 164 320 euros/ha et le Châteauneuf-du-Pape à 413 710 euros /ha.

En Provence : Les prix connaissent un progression en Côteaux d’Aix, 33 700 euros/ha et en Côte de Provence, 69 990 euros/ha alors que les prix restent toujours élevés en Bandol, 151 420 euros/ha et en Cassis, 132 090 euros/ha.

En Beaujolais : Les prix restent stables entre 12 et 30 000 euros/ha et l’AOP Fleurie à 105 060 euros/ha domine toujours les Crus du Beaujolais avec une  progression de 3 %.

En Champagne : Les prix de la vigne connaissent une progression de 8 % et oscillent autour de 1,2 million d’euros/ha. Mais les Crus de la Côte des Blancs sont toujours extrêmement recherchés et s’apprécient à près de 2 millions d’euros/ha.

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