LES GROUPEMENTS FONCIERS

groupement-fonciers

Un outil patrimonial performant en terme
de diversification et d’investissement à long terme

 

Proche de la SCI ( Société Civile Immobilière), le groupement foncier permet d’assurer la gestion des exploitations agricoles, viticoles et forestières dont il est propriétaire.
Cet outil facilite la conservation et la transmission d’un patrimoine.

 

GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE (GFA)

Le GFA est une société civile particulière entre personnes physiques ayant pour objet soit la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles, soit l’une ou d’autre de ces opérations. Il assure ou facilite la gestion des exploitations dont il est le propriétaire, notamment en les donnant en location, le plus souvent par bail à long terme.

 

I – LES DIFFÉRENTS TYPES DE GFA

– Les GFA familiaux ou successoraux :
Créés lors du vivant des parents ou après l’ouverture de la succession, entre les membres de la famille jusqu’au 4ème degré (petit-fils, cousin germain), ils évitent le démantèlement de l’exploitation ou le versement de soultes aux cohéritiers. Les héritiers reçoivent la fraction du patrimoine qui leur revient sous forme de parts sociales. Le GFA donne ensuite à bail à l’héritier agriculteur.

 

– LES GFA mutuels :
Créés à l’initiative des agriculteurs au niveau d’un canton, leur but est d’installer des jeunes ou de maintenir des fermiers en place lorsque ceux-ci ne peuvent pas acquérir leur exploitation.

lls sont en général constitués d’un grand nombre de petits porteurs, le plus souvent agriculteurs, mais sont aussi ouverts aux épargnants du monde rural.

groupement-fonciers-2

 

– Les GFA investisseurs :
Créés à l’initiative des sociétés d’investisseurs, ils permettent de dissocier la propriété de l’exploitation du sol. Le groupement acquiert et regroupe des terres et les met ensuite à la disposition des agriculteurs.

Peuvent être membres :
– aussi bien les sociétés d’investisseurs elles-mêmes et sous certaines conditions,
– que des épargnants non agriculteurs attirés par la sécurité du placement terre.

Le GFA est une société foncière fondamentalement tournée vers la location des terres.

Ainsi, la Loi réserve des avantages fiscaux aux GFA qui louent à long terme et dont les statuts interdisent l’exploitation en faire-valoir direct. Cependant, il est possible de constituer un GFA exploitant sauf dans deux cas :
– quand le capital est constitué, pour plus de 30 %, par des apports en numéraire dans un GFA non familial,
– quand une personne morale est membre du GFA.

 

II – LE RÉGIME JURIDIQUE DES GFA

– Constitution :

groupement-fonciers-encd1

– Régime fiscal et financier :

groupement-fonciers-Encd2

 

groupement-fonciers-5

GROUPEMENT FONCIER VITICOLE (GFV)

Un groupement foncier viticole (GFV) est un groupement foncier agricole non exploitant qui a pour objectif la propriété collective d’un domaine viticole (vignes et propriétés immobilières).

 

I – DÉFINITION D’UN GFV

– Devenir propriétaire de vignes :
Les Groupements Fonciers Viticoles sont des sociétés civiles créées pour acquérir et donner en location des vignobles de haute qualité à des viticulteurs professionnels.

Chaque vignoble acquis est choisi selon des critères rigoureux : situation, notoriété de l’appellation, réputation, classement de la propriété, perspectives de développement.

Le capital de chaque GFV est divisé en parts souscrites par des particuliers qui en deviennent associés.

Les revenus, après déduction des frais de gestion et des impôts, sont distribués une fois par an, en espèces ou en bouteilles de vin de la propriété.

 

– Un bien rare et de qualité :
Il est conseillé de choisir des propriétés viticoles situées en zones d’appellation d’origine contrôlée (AOC) de grande renommée.

C’est un investissement rare : les zones d’appellation sont peu nombreuses, les quantités de production y sont limitées et les vins produits sont des vins de qualité aux prix élevés.

 

II – FONCTIONNEMENT DU GFV

– Une gestion simple et sans contrainte :
L’investisseur souscrit des parts de GFV à un prix avec un minimum de souscription variant selon le domaine viticole choisi. Le fonctionnement du GFV est assuré par la société de gestion qui prend en charge le quotidien lié à la gestion du patrimoine viticole, libérant ainsi l’investisseur de toutes contraintes.

L’exploitation du domaine est confiée par un bail à long terme à un exploitant choisi pour son savoir-faire technique et commercial. L’associé du GFV peut demander la cession ou le retrait de ses parts à tout moment.

Un rapport complet de gestion est adressé chaque année, ainsi que le détail sur l’évolution de l’investissement et le montant du revenu à déclarer.

 

– Un investissement alliant plaisir et rendement :
L’associé perçoit chaque année les revenus issus du fermage, en proportion du nombre de parts détenues (les revenus peuvent être en bouteilles ou en espèces). Ces revenus sont liés à l’évolution de la valeur du vin d’appellation d’origine contrôlée.

Outre ces revenus, l’associé peut bénéficier de la revalorisation des parts du GFV.

Celle-ci dépend de plusieurs paramètres dont l’évolution du prix des vignobles de la région et du prix du foncier des bâtisses du domaine.

Le propriétaire bénéficie enfin du privilège d’acquérir du vin de son propre groupement viticole à proportion de sa participation dans le GFV. Cette acquisition s’exerce selon un « tarif propriétaire » avantageux pour l’investisseur, qui peut ainsi accroître sensiblement la performance de son investissement. Cette faculté d’acquisition du vin est une opportunité exceptionnelle pour un investisseur amateur ou véritable passionné d’œnologie. Il se voit offrir la possibilité de constituer une cave attrayante, composée de bouteilles rares constituant un capital plaisir et financier facilement transmissible à ses proches.

 

III – FISCALITÉ DU GFV

– Fiscalité des revenus :
Les revenus touchés par l’investisseur sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Régime micro-foncier : ce régime de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 € (bruts). Il est applicable sous certaines conditions aux revenus provenant de parts de GFV.

Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces  revenus.

Ce régime n’est réellement avantageux que si les charges déductibles de l’investisseur représentent moins de 30 % des revenus des parts.
Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l’investisseur n’a aucune charge d’intérêt à déduire.

Régime réel : l’investisseur peut déduire des revenus du GFV les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion…). Ces charges sont calculées chaque année par la société de gérance. Dans l’hypothèse d’un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire les charges d’intérêt des revenus du GFV, minimisant ainsi son assiette d’imposition.

Ce régime n’est pas un régime de plein-droit, le contribuable doit donc en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.

 

– Fiscalité sur les plus-values :
Le régime des plus values immobilières : la fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.

La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l’abattement sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

groupement-fonciers-Encd3

Les associés réalisant une plus-value lors de la cession de parts ont le droit d’imputer sur celle-ci, cumulativement :
– une exonération de la plus-value au delà de 30 ans,
– une exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieur à 15 000 €. (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts).

La plus-value est imposée à 19 % au prélèvement libératoire. Les prélèvements sociaux sont de 15,5 % soit une imposition totale à 34,5 %.

Une taxe supplémentaire est due si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

 

– Fiscalité sur les successions et donations :
Un avantage très favorable aux porteurs de parts : les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.

Cet avantage est une exonération de droits à hauteur de 75 % de la valeur des parts et dans la limite de 101 897 €. Le montant excédant cette limite bénéficie lui d’une exonération de 50 %. (Art L322-16 Code rural/Bulletin officiel des impôts).

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions (Art 793 bis Code général des impôts) :
– Les associés du GFA doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.
– Le GFA doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme soit des baux au moins égaux à 18 ans.
– Les parts doivent être détenues 2 ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n’est pas exigé pour des parts issues d’apports ruraux à la constitution.
– Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l’héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.

De plus, les donations passées devant notaire et antérieures à 6 ans ne sont pas rapportées à la succession du donateur.

 

– Réduction d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) :
Une exonération partielle : l’administration fiscale qualifie les GFV de biens professionnels en partie et donc exonère partiellement le patrimoine détenu par un GFV (parts) et non en totalité (objet patrimonial du GFV bailleur). (Art 885H à 885L Code général des impôts).

Ainsi, les parts sont exonérées pour ¾ de leur valeur jusqu’à 101 897 € (revalorisation 2011) et pour 50 % au-delà. (Bulletin officiel des impôts n°5).

Conditions : (Art 793 Code général des impôts)
Bail à long terme donné d’au moins 18 ans des immeubles à destination agricole.
Interdiction par les statuts de l’exploitation en faire-valoir direct.

Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

groupement-fonciers-4

IV – COMMENT SORTIR D’UN GFV ?

L’associé est libre de sortir du GFV à tout moment, mais la liquidité des parts est différente si le GFV est à capital fixe ou à capital variable et si la cession se fait par l’intermédiaire de la société de gestion ou en direct.

GFV à capital variable : L’associé fait une demande de « retrait ». Une fois la contrepartie trouvée, il récupère la valeur correspondant au prix d’émission de la part, sans supporter de frais de sortie.

GFV à capital fixe : L’associé fait une demande de « cession ». Il récupère la valeur du prix de cession conseillé (fixé annuellement par la gérance), et supporte des droits fixes d’enregistrement de 125 € par cessionnaire.

 

groupement-fonciers-6

 

GROUPEMENT FONCIER FORESTIER (GFF)

I – DÉFINITION

– Groupement forestier :
Il s’agit d’une société civile à objet forestier soumise à immatriculation. Elle est constituée par les propriétaires de bois ou de terrains à reboiser. Le groupement forestier est une personne juridique à part entière dite morale dotée d’un patrimoine propre distinct du patrimoine des propriétaires privés.

En contrepartie de leur droit de propriété sur les parcelles boisées, les associés d’un groupement forestier reçoivent des parts sociales du groupement. Code Forestier Art L.241-1 à L.246-2 et R.241-1 à R.246-1 et Code Civil 1832 à 1870-1.

L’objet d’un groupement forestier est limité à l’acquisition, la constitution, la mise en valeur d’un ou plusieurs massifs forestiers, à l’exclusion d’opérations de transformation des produits forestiers au-delà des sciages bruts, telles que la transformation des produits forestiers, qui ne constituerait pas un prolongement normal de l’activité agricole (c.f art. L241-1s).

 

– Principales raisons de créer un groupement forestier :

Les avantages de créer un GFF sont :
– La conservation, afin de sortir de l’indivision en évitant le démembrement d’une forêt familiale.
– Le reboisement, pour la mise en valeur forestière de petites propriétés rurales.
– La transformation, pour transférer les biens forestiers appartenant à une société existante dont le régime juridique est moins adapté.
– L’investissement dans le cadre d’un placement à long terme (produits financiers).

 

II – FONCTIONNEMENT

Constitution : Son objet doit être exclusivement civil : constitution, amélioration, équipement, conservation ou gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers, acquisition de forêts ou de terrains à boiser, à l’exclusion de toutes opérations, telles que la transformation des produits forestiers, qui ne constituerait pas un prolongement normal de l’activité agricole (c.f. art. L241-1s).

– Nombre d’associés : au moins 2 avec le consentement libre et unanime de chacun, ou suivant procédure de la volonté de la majorité (au moins les 2/3 de la valeur des immeubles). Les associés d’un groupement forestier peuvent se retirer totalement ou partiellement de celui-ci dans les conditions prévues par les statuts. À défaut, le retrait d’un associé ne peut être autorisé que par une décision unanime des autres associés.
– Statuts du Groupement, dénomination, siège social à définir.
– Durée ne peut dépasser 99 ans.
– Pas de limitation de surface.
– Les immeubles peuvent être situés dans des massifs et départements différents.
– Gestion conduite selon un Plan de Gestion approuvé par tous avec participation de tous aux revenus.

Apports : Le capital social est constitué de l’ensemble des apports avec attribution de parts d’intérêts indivisibles, de valeurs identiques et estimées à leur juste valeur.

– En espèce.
– En nature : forêt en pleine propriété ou en nue propriété, terrains à boiser ou à reboiser ou à vocation
sylvo-pastorale.
– En accessoires à la forêt (chemins, pare-feu, étangs, cultures à gibiers, maison forestière, matériel et outillages forestiers, agricole).
– En capitaux, apports mobiliers : le capital social est constitué de titres négociables.

Gestion :
– Un gérant administre le groupement suivant les règlements des statuts. (au moins une réunion chaque année de tous les membres pour faire le point).
– Les dépenses et recettes sont réparties au prorata des parts sociales de chacun.
– Un plan simple de gestion, agréé par le C.R.P.F, fixe les objectifs forestiers à poursuivre.
– La gestion technique de la chasse et de la pêche est à prévoir.

 

III – FISCALITÉ

– Le groupement n’est pas assujetti à payer l’impôt sur les sociétés. Chaque membre (une personne physique) doit déclarer au titre des revenus fonciers, la part de revenu cadastral correspondant à sa participation au groupement.
– Comme n’importe quel propriétaire, le groupement paie l’impôt foncier.

Les revenus de la chasse et de la pêche sont déclarés au titre des revenus fonciers et non comme bénéfices agricoles.

 

– Aides publiques :

Le groupement doté d’un P.S.G. est prioritaire dans l’octroi d’aides publiques.

La grande majorité des règles valant pour les sociétés civiles sont applicables à ces groupements : responsabilité indéfinies des associés en proportion de leur participation au capital, organisation de la gestion et pouvoirs des gérants.

Les associés d’un groupement forestier peuvent se retirer totalement ou partiellement de celui-ci dans les conditions prévues par les statuts. À défaut, le retrait d’un associé ne peut être autorisé que par une décision unanime des autres associés.

Particularité : un groupement constitué pour mettre fin à une indivision peut contraindre à l’adhésion des indivisaires minoritaires.

groupement-fonciers-7

 

Lien court :

Vous devez être connecté pour poster un commentaire Connexion