LE RÉGIME DU DÉMENBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Regime Démembrement de propriété, Immobilier

La propriété est le droit de jouir et de disposer d’un bien. Elle permet d’une part d’en user et d’en percevoir les revenus, d’autre part de le vendre, le donner, ou le modifier. Ce droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété.

 

Le régime du démembrement de propriété résulte en règle générale d’une succession, d’une donation ou d’une vente (vente dite en viager). L’usufruitier est celui qui dispose de ce que les latins qualifiaient d’usus (l’utilisation) et le fructus (les fruits de l’utilisation). Ainsi, l’usufruitier peut habiter l’immeuble ou le louer s’il souhaite percevoir des loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, est celui qui a le droit de disposer du bien immobilier, c’est-à-dire celui qui a le titre de propriété. Mais même si le nu-propriétaire souhaite vendre le bien immobilier, il ne pourra vendre que la nue-propriété puisque l’usufruit appartient déjà à quelqu’un d’autre.

Le démembrement de propriété est à la base utilisé essentiellement dans le cadre de transmission de patrimoine pour permettre tout au long de sa vie de transmettre à ses descendants une partie de son patrimoine en évitant l’imposition.

Le démembrement de propriété est également un régime de défiscalisation immobilière particulier. Attention, il ne permet pas à proprement parler de défiscaliser, mais permet dans certains cas pour le nu-propriétaire de réduire son ISF, voire de l’annuler. L’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien alors que le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations.

 

I – Principe général du démembrement de propriété

 

Lors d’un démembrement de propriété, le droit de propriété est divisé en deux parties clairement distinctes : l’usufruit (le bénéficiaire sera l’usufruitier) qui donne le droit d’utiliser le bien, c’est-à- dire de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus.

La nue-propriété (le bénéficiaire sera le nu-propriétaire) qui permet à celui-ci de disposer du bien, autrement dit de le vendre. De fait, le nu-propriétaire ne peut disposer des revenus générés directement par la location de son bien et ce sans compensation ultérieure.

 

II – Démembrementde propriété :
droits et obligations du nu-propriétaire

 

Tout d’abord, lors d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les grosses réparations qui incombent à la conservation du bien.

Le Code Civil définit comme de «grosses réparations» les travaux suivants : réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.

Cependant si l’usufruitier ne respecte pas son devoir d’entretien ou si par sa négligence des travaux sont à entreprendre, les frais de réparations seront à sa charge. En cas de non respect de ses obligations, l’usufruitier peut se voir supprimer son droit d’usufruit.

D’autre part, le nu-propriétaire ne peut pas, dans le cadre d’un démembrement de propriété, occuper l’immeuble ou le donner en location sans le consentement de l’usufruitier.

Enfin si l’immeuble démembré est loué à des tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux sur les grosses réparations qu’il est amené à entreprendre.

 

III – Démembrement de propriété :
droits et obligations de l’usufruitier

 

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier occupe l’immeuble dont il a reçu l’usufruit. Il peut de plein droit soit l’occuper ou le louer librement pour en recevoir les loyers.

L’usufruitier ne peut pas changer la destination de l’immeuble ayant fait l’objet d’un démembrement sans l’accord du nu-propriétaire. Autrement dit, l’usufruitier devra demander l’accord du nu-propriétaire s’il veut changer le bail initial pour donner en location par exemple des immeubles à usage commercial ou industriel. En cas de refus du nu-propriété, l’usufruitier pourra tout de même saisir le tribunal.

De plus l’usufruitier à l’obligation de conserver le bien en bon état. Il lui est donc interdit de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer. L’usufruitier garde de ce fait à sa charge tous les travaux d’entretien. On définit par «travaux d’entretien» tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations définies précédemment. Un ravalement de façade, par exemple, est à la charge de l’usufruitier.

Il est à noter que l’usufruitier ne pourra pas, au terme de l’usufruit, réclamer une indemnité ou une quelconque revalorisation pour les améliorations qu’il aura effectuées et ce même si la valeur de l’immeuble a augmenté.

Enfin, lors d’un démembrement de propriété, concernant les impôts locaux, deux situations peuvent se présenter selon l’usage que l’usufruitier fait du bien : soit il occupe le bien, dans ce cas il doit payer la taxe d’habitation et l’impôt foncier, soit il le loue et dans ce cas il ne sera redevable que de la taxe foncière.

En résumé, l’usufruitier :
– a droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes,
intérêts…),
– doit conserver la chose  : cela lui interdit donc de vendre seul la chose sur laquelle porte son usufruit (cas particuliers pour le portefeuille de valeurs mobilières ou les sommes d’argent).
– a une obligation de restituer le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçu.

Afin de permettre au nu-propriétaire de vérifier à l’extinction de l’ usufruit la consistance des biens soumis au démembrement de propriété, la loi impose à l’usufruitier de dresser à l’ouverture de l’usufruit un inventaire des meubles et un état descriptif des immeubles.

L’usufruitier doit en théorie conférer une caution afin de garantir qu’il va jouir du bien démembré en « bon père de famille ». Toutefois, cette caution est rarement reprise.

 

IV – Les particularités du démembrement de propriété

 

A) – Les particularités dans la gestion Administration et gestion

La loi (notamment le Code civil) régit les pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire, toutefois, les intéressés peuvent convenir dans l’acte constitutif du démembrement (donation par exemple), ou dans un acte ultérieur, de modifier les pouvoirs de chacun.
C’est l’usufruitier qui est particulièrement concerné par la gestion et l’administration du bien démembré. Il utilise le bien directement s’il l’habite et il en profite indirectement s’il le loue puisqu’il en retire les loyers.

Conclusion de baux
• Baux d’habitation : l’usufruitier peut conclure seul un bail d’habitation (sauf pour une durée de plus de 9 ans).
• Baux commerciaux et ruraux : nécessité pour l’usufruitier d’obtenir l’accord du nu-propriétaire pour la conclusion d’un bail ou de son renouvellement.

Assemblée de copropriété
Lorsque le bien démembré est en copropriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés par un mandataire commun.

Vente
La vente globale (de la pleine propriété) du bien nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Partage
Le nu-propriétaire et l’usufruitier ne sont pas en situation d’ indivision, en conséquence aucun d’eux ne peut donc exiger le partage.

Droits aux revenus
L’usufruitier bénéficie du droit de percevoir les revenus du bien dont la propriété est démembrée. Ainsi, pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier.

Obligation aux charges
Le Code civil organise la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
– Les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
L’usufruitier est tenu d’entretenir l’ immeuble et de payer les charges d’entretiens (travaux d’entretien y compris le ravalement, taxe foncière …).
– Les grosses réparations sont supportées par le nu-propriétaire (gros murs, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture en entier).
Toutefois il peut être prévu, notamment dans l’acte constitutif du démembrement de propriété (donation avec réserve d’ usufruit), un autre mode de répartition des charges (par exemple faire supporter toutes les charges à l’usufruitier).

 

B) – Les particularités en cas de démembrement d’actions ou de parts sociales

Comme en matière immobilière, les droits et obligations se répartissent entre usufruitier et nu-propriétaire.

 

Droit de vote
– Dans les sociétés de personnes (société civile, société en nom collectif, société à responsabilité limitée …) le droit de vote appartient à l’usufruitier pour la répartition des bénéfices et au nu-propriétaire pour toutes les autres décisions.

– Dans les sociétés par actions l’usufruitier a le droit de vote dans les assemblées générales ordinaires et le nu-propriétaire dans les assemblées générales extraordinaires.

Il est possible de répartir les droits et obligations de chacun, à condition :
• de ne pas priver l’usufruitier de sa prérogative quant à la perception des revenus (c’est un élément essentiel de ses droits). Ainsi il ne pourrait pas être privé du droit de voter l’affectation des bénéfices.
• de ne pas priver le nu-propriétaire du droit de participer aux décisions collectives et de voter les décisions touchant à l’existence ou la structure juridique de la société (dans la mesure où cela constitue une prérogative de sa qualité d’associé).

À l’occasion d’une donation, il peut être utile de changer les statuts pour tenir compte des droits de chacun.

Droit aux bénéfices
L’usufruitier a droit aux bénéfices afférents aux droits sociaux qu’il détient. Il s’agit du bénéfice distribué de l’exercice.

Droit de vendre les titres
La vente de la pleine propriété des titres nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Cas particulier d’un portefeuille de titres démembrés
L’usufruitier dispose de pouvoirs très étendus, dans la mesure où le portefeuille de valeurs mobilières constitue une universalité de biens. L’usufruitier a donc la possibilité de vendre les titres sous réserve de les remplacer par d’autres valeurs mobilières. Cela facilite la gestion du portefeuille par l’usufruitier tout en protégeant le nu-propriétaire par l’obligation de réinvestissement.

Pour une somme d’argent
L’usufruitier peut utiliser l’argent à charge pour lui de rendre le nominal à l’extinction de son usufruit.
Il peut être prudent de constater dans un acte notarié la façon de rendre cette créance à l’extinction de l’ usufruit.

 

Regime Démembrement de propriété, Immobilier

V – Fiscalité du démembrement de propriété

 

Les revenus locatifs

Pour l’usufruitier : il doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre des revenus fonciers. Les charges courantes, au même titre qu’une location traditionnelle (frais de gérance, taxe foncière…), et la déduction forfaitaire viennent s’imputer sur la recette locative. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits fonciers et donc déduire de son revenu global, dans les limites de 10 700 € par an, les dépenses d’entretien. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour le nu-propriétaire : il n’aura pas de revenus à déclarer dans la mesure où ce n’est pas lui qui perçoit les loyers qui résultent de la location du bien.
En cas de démembrement de propriété, les dépenses pour grosses réparations sont par contre imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire, à condition que l’immeuble soit loué à des tiers par l’usufruitier.

Lorsque qu’un déficit foncier est créé par l’exécution de ces travaux, le nu-propriétaire pourra l’imputer, à l’exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global. Cette déduction est soumise à deux conditions : le démembrement de propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d’une donation ou succession entre parents jusqu’au 4° degré. Si ces conditions ne sont pas remplies, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

À noter que si l’immeuble faisant l’objet d’un démembrement de propriété est occupé par l’usufruitier lui-même, le nu-propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

 

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

En principe, seul l’usufruitier est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier ayant fait l’objet d’un démembrement. L’usufruitier sera donc seul redevable de l’ISF.

Le démembrement de propriété a-t-il une incidence sur la valeur du bien concerné ? En d’autres termes, peut-on
se prévaloir du fait que le bien est détenu par des personnes détenant des droits concurrents pour prétendre que sa valeur est moindre ?

D’aucuns avaient pu espérer – non sans raison – pouvoir soutenir que la valeur d’un bien démembré était inférieure à celle d’un bien détenu en pleine propriété, et qu’en conséquence un abattement pouvait être appliqué sur celle-ci pour tenir compte du démembrement.

Chacun devra être soumis distinctement à l’impôt sur la valeur du droit qu’il détient lorsque le démembrement de propriété a été effectué comme défini aux articles suivant du Code civil :
« Article 767, Usufruit de l’immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l’absence de donation entre époux. »
« Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l’absence de descendant. »
« Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du premier lit. »
« Article 1094-1, En cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d’usufruit. »

Selon le juge judiciaire, l’article 885 G du CGI, qui prévoit que les biens ou droits grevés d’un usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination non seulement du redevable, mais aussi pour l’assiette de l’ISF et s’oppose à l’application de tout abattement dont l’objet serait de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement (Cour de cassation, ch. com., 20 mars 2007, n° 05-16751, récemment confirmé par Cour de cassation, ch. com., 27 octobre 2009, n° 08-11362).

Mais ce principe de taxation n’est pas absolu et supporte des exceptions, dont la plus significative – outre les droits du conjoint survivant dans certaines hypothèses visées par le Code civil – concerne le cas de la personne qui a cédé la nue-propriété d’un bien dont il a conservé l’usufruit.

Dans ce cas la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI, et chacun d’entre eux déclare la valeur de son droit.

Toutefois, cette exception ne joue que si celui qui acquiert la nue-propriété n’est pas l’héritier ou le légataire du cédant, ou une personne interposée (par personne interposée, il faut entendre personne physique).

Ainsi, l’administration a eu l’occasion de préciser, pour l’application de l’article 751 du CGI en matière d’impôt sur les successions – mais la solution semble transposable à l’ISF puisque les règles d’assiette applicables en matière de succession sont transposables à l’ISF -, que si la nue-propriété était cédée à une SCI interposée entre l’usufruitier et les enfants, l’usufruitier était taxable sur la seule valeur de l’usufruit, sauf abus de droit !

Enfin cette règle est également valable lorsque le droit d’usufruit a été réservé par le donateur dans le cadre d’une
donation faite à l’Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d’utilité publique.

À ce titre, nous attirons l’attention des lecteurs sur le fait qu’il existe nombre de solutions qui aujourd’hui permettent par le jeu du démembrement de transmettre leurs actifs et de ne plus être soumis à l’ISF tout en ne perdant pas le contrôle, ni de pouvoir décisionnaire.

 

VI – Démembrement de propriété :
évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété

 

Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété additionnés représentent la valeur du bien en pleine propriété.

Comment distinguer les valeurs de chacune des parties ? On retient deux méthodes.
– La première consiste à se référer au barème prévu par le Code Général des Impôts (article 762 du CGI) qui permet à l’administration fiscale d’effectuer ses évaluations lors de donations ou successions. Ce barème fiscal est établi à partir de l’âge de l’usufruitier :
La seconde permet de déterminer la valeur d’un usufruit à partir des paramètres suivants : âge de l’usufruitier, revenus dégagés par l’usufruitier lorsque le bien est loué, avantages divers dont peut bénéficier l’usufruitier.
Exemple : une personne de 55 ans est usufruitière de sa résidence principale, d’une valeur de 500 000 €. La valeur de l’usufruit est donc égale à 5/10 de la valeur de la pleine propriété, soit 250 000 €. Par déduction la nue-propriété équivaut à 250 000 €.

 

VII – Démembrement de propriété :
plus value et droits de succession

Regime Démembrement de propriété, ImmobilierLes plus values d’un démembrement de propriété
En cas de vente en pleine propriété d’un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l’usufruit d’une part et de la nue propriété d’autre part. Pour cela on utilise en règle générale le barème établi par l’administration fiscale mais ce n’est pas une obligation (barème prévu par l’article 762 du CGI).
De ce fait, chaque partie est imposée distinctement en fonction de la plus value qu’elle a réalisée. En revanche, si la vente n’a porté que sur l’usufruit ou la nue propriété, seule la partie bénéficiaire de la vente est soumise au régime de la plus value.

 

Les droits de succession dans le cadre d’un démembrement de propriété
L’usufruit s’éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l’usufruitier en cas de formule viagère ou lorsque l’usufruit est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans les deux cas, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.
Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté
existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, par le barème de l’administration fiscale (barème prévu par l’article 762 du CGI).

Cependant, il faut être vigilant car l’administration fiscale veille à ce que le démembrement de propriété ne soit pas un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession.

Dans ce cas, elle considère que la succession de l’usufruitier se compose de tout immeuble appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l’un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens
calculés selon son degré de parenté avec le défunt.

 

VIII – Notre avis sur le démembrement de propriété

 

Le démembrement de propriété est une technique de défiscalisation intéressante mais qui, selon la situation patrimoniale de l’intéressé, nécessitera une analyse patrimoniale approfondie et pointue. Le conseiller qui mettra en place le démembrement de propriété devra par ailleurs avoir une excellente connaissance juridique.

 

IX – Le PLUS du démembrement de propriété

 

L’usufruit peut-être viager  : c’est-à-dire que le démembrement de propriété s’éteint au décès de l’usufruitier. L’usufruit peut être contractuel (pour une période déterminée) : dans ce cas le démembrement de propriété s’éteint au terme du contrat. Dans tous les cas, lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, aucun droit d’enregistrement n’est perçu, que le démembrement de propriété provienne d’une succession ou d’une donation.

Par Maître Gabriel Neu-Janicki

Lien court :

Vous devez être connecté pour poster un commentaire Connexion