LE CONTRAT DE PRÊT IMMOBILIER

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Les taux de financement n’ont jamais été aussi bas depuis plusieurs années. C’est donc la meilleure période, que ce soit pour acheter un bien immobilier – et réduire in fine le coût d’acquisition – ou pour renégocier les conditions de financement. Patrimoine Privé a choisi d’attirer votre attention sur les éléments du dossier à fournir pour obtenir un financement ainsi que sur les différents types de taux et de financement. Sans oublier les subtilités à maîtriser lors de la renégociation de son prêt immobilier.

 

I –  Les documents à fournir pour une demande de prêt

Généralement, après avoir signé un avant contrat (promesse de vente, promesse d’achat, promesse synallagmatique de vente, compromis de vente, contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur dispose d’un certain délai (10 à 15 jours en général) pour déposer sa demande de prêt auprès de l’établissement financier de son choix et obtenir celui-ci.

Important : il est indispensable de réclamer une lettre datée de l’établissement financier attestant du dépôt d’une demande de prêt. En effet, en cas de litige, l’acquéreur doit prouver qu’il a été diligent et qu’il a mis tous les moyens en œuvre pour obtenir son prêt.

Par ailleurs, les pièces demandées en fonction des situations et des crédits sollicités varient. Il est donc important de les déterminer.

 

a) Dans tous les cas

L’établissement financier exige de l’emprunteur la communication des documents suivants afin d’avoir un dossier complet :

– une copie d’une pièce officielle d’identité (carte nationale, carte de séjour ou passeport) ;
– les trois derniers bulletins de salaire du ou des emprunteurs ;
– un justificatif de domicile (quittance EDF-GDF ou facture de téléphone fixe) ;
– les trois derniers relevés de compte ;
– les deux derniers avis d’imposition ;
– la promesse ou le compromis de vente ;
– une attestation de l’employeur indiquant la date d’entrée, la fonction occupée et le salaire annuel net ;
– un justificatif de l’apport personnel ;
– les justificatifs des charges, loyers, pensions ;
– en cas de divorce, le jugement du divorce.

 

b) Documents complémentaires à communiquer en cas d’opérations spécifiques

L’établissement financier peut également demander des documents complémentaires si l’acquéreur envisage de faire
financer des travaux d’amélioration ou la construction d’une maison individuelle.

Pour les travaux d’amélioration, l’établissement financier a besoin des documents suivants :
– les devis descriptifs et estimatifs ;
– le permis de construire pour les gros travaux ;
– le titre de propriété ou attestation du notaire précisant l’origine de propriété ;
– le prix d’achat et la désignation du bien objet des travaux ;
– les plans ;
– la déclaration préalable de travaux en Mairie.

Pour la construction d’une maison individuelle, l’établissement financier a besoin des documents suivants :
– le permis de construire ;
– les devis estimatifs ;
– les plans cotés ;
– le contrat de construction ;
– l’attestation du notaire précisant l’origine de propriété ;
– le prix d’achat et la désignation du bien.

 

c) Autres pièces à fournir pour bénéficier d’emprunts spécifiques

Parmi les financements, seul le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro et le prêt conventionné semblent nécessiter un complément d’information. Les documents spécifiques visés ci-après doivent être ajoutés à ceux communiqués dans tous les cas à l’établissement financier.

Pour le prêt épargne logement, l’établissement financier peut exiger la communication :
– d’une attestation du promoteur certifiant que le permis de construire a bien été délivré et la copie de l’acte de vente en cas de logement vendu en état futur d’achèvement ;
– la copie du permis de construire et un devis des travaux à réaliser en cas de construction individuelle ;
– les livrets de famille en cas de rachat de droits à prêt.

Pour le prêt à taux zéro, l’emprunteur doit fournir les pièces suivantes :
– une déclaration sur l’honneur des revenus imposables et l’avis d’imposition, de non imposition et de non mise en recouvrement pour chaque membre du foyer, sur l’année n-1 et n-2 ;
– les justificatifs du nombre de personnes au foyer (fiches individuelles ou familiales d’état civil, certificat de grossesse éventuel, certificat de concubinage…) ;
– une attestation sur l’honneur aux termes de laquelle l’emprunteur s’engage à occuper le logement financé à titre de résidence principale jusqu’au remboursement complet de l’avance ; informer l’établissement prêteur en cas de déménagement pour raisons professionnelles ou familiales ; supporter la sanction applicable en cas de fausse déclaration (remboursement du financement, majoré de 10 % ou de 25 %).

Pour les prêts conventionnés, l’emprunteur doit fournir les pièces suivantes :
– une déclaration dans laquelle, il s’engage, pendant toute la durée de l’amortissement du prêt, à ne pas transformer en local commercial ou professionnel, ni affecter à la location saisonnière, ni louer en meublé plus de 4 mois par an, ni utiliser comme résidence secondaire, ni occuper à titre d’accessoire d’un contrat de travail le logement financé ;
– si le bien immobilier a plus de 20 ans, un état des lieux, établi par un professionnel dont les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, doit être annexé au contrat de prêt.

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II. Le crédit immobilier

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur a souvent recours en tout ou partie à un prêt pour financer son acquisition.

L’obtention d’un prêt est souvent une condition suspensive de la réalisation de la vente. Toutefois, avant d’étudier l’offre de prêt en elle-même et les clauses importantes à négocier, l’emprunteur doit choisir le taux qu’il estime le plus opportun pour réaliser son opération.

 

a) Les différents types de taux

S’il est vrai que le montant du taux d’intérêt est primordial puisque les intérêts représentent une part importante du montant total du crédit, il est indispensable d’avoir une visibilité du marché des taux d’intérêt afin de faire le bon choix. En effet, selon les époques, il sera plus avantageux de prendre un taux fixe ou un taux variable.

De plus, plus le prêt est long, plus le montant des intérêts sera élevé. Les établissements financiers, conscients de l’évolution constante des besoins des emprunteurs, ont mis en place plusieurs types de prêt :
le prêt à taux fixe à échéances constantes (le taux est déterminé à l’avance, il est fixe pendant toute la durée du crédit, il n’y a donc aucune surprise).
le prêt à taux fixe à échéances modulables (ce système permet à l’emprunteur de faire varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution de ses ressources financières le montant de sa mensualité).
le prêt à taux révisable indexé (ce système fait varier le taux d’intérêt à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice boursier (tel le taux directeur de la Banque Centrale Euro-péenne). Par conséquent, les mensualités varient également).
le prêt à taux révisable à échéances modulables (la durée du prêt peut être allongée ou raccourcie en fonction de la va-riation du taux. La souplesse de ce système n’est pas à négliger en cas de variation connue des tendances à long terme des indices boursiers).
le prêt à taux variable capé (avec ce système, l’emprunteur est assuré que le taux ne dépassera pas un certain seuil par rapport au taux initial, de 1 à 3 points).

Au vu du marché actuel, il convient de discuter avec son conseiller financier ou son établissement bancaire afin de déterminer quelle est la solution la plus adaptée.

 

b) Clauses et conditions à négocier avant l’offre de crédit

Lorsque l’emprunteur sollicite un établissement financier afin d’obtenir un crédit, il est essentiel de demander l’inscription des clauses suivantes dans l’offre :
– l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé ;
– la possibilité d’augmenter le montant de ses remboursements sans pénalité ;
– l’absence de frais de dossier ;
– repousser la première échéance de deux mois ;
– pas d’intérêts intercalaires ;
– la possibilité de reporter des échéances à la fin du crédit.

De nombreuses autres clauses peuvent être ajoutées ou négociées telle que celle relative aux garanties de l’emprunt (inscription hypothécaire ou caution). Il revient à l’emprunteur de faire valoir ses arguments pour obtenir l’application et l’inscription de ces clauses lui permettant de réduire le coût de son acquisition.

 

c) Clauses abusives de l’offre de crédit

La Commission des Clauses Abusives a émis la recommandation n°04-03 relative aux contrats de prêt immobilier en 2004. Celle-ci recommande que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet :
– d’obliger l’emprunteur à rembourser certains frais exposés de façon discrétionnaire par le prêteur sans en justifier la nécessité ou le montant ;
– de permettre au prêteur de visiter à tout moment les biens financés sans préciser les modalités de ce droit de visite ;
– de mettre à la charge exclusive de l’emprunteur les frais de recouvrement ou de procédure ;
– d’autoriser le prêteur à compenser une créance qu’il invoque relativement au prêt avec toutes sommes qu’il pourrait devoir à l’emprunteur, quand bien même les conditions de la compensation légale ne seraient pas réunies ;
– d’obliger l’emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l’emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l’emprunteur ;-
de laisser croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d’inobservation d’une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ;
– de déroger aux règles légales de compétence territoriale.

 

d) Le régime de l’offre de crédit

L’établissement financier a l’obligation de formuler par écrit une offre qu’il doit envoyer par voie postale au candidat emprunteur ainsi qu’aux éventuelles cautions.

Important : l’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur.

Il convient alors de s’interroger sur le contenu de l’offre.

 

1) Les mentions obligatoires de l’offre de crédit

L’offre de crédit doit obligatoirement comporter (article L 312-8 du Code de la Consommation) :
– l’identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;
– préciser la nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
– présenter un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ;
– l’indication, outre le montant du crédit susceptible d’être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux ainsi que, s’il y a lieu, les modalités de l’indexation ;
– énoncer, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt.

En effet, l’établissement financier subordonne l’obtention du prêt à la souscription d’une assurance décès, invalidité, incapacité de travail ou de chômage.

Important : les conditions générales et particulières des assurances proposées ne sont pas communiquées avec l’offre de prêt mais avec le contrat de prêt. Vérifiez le délai de carence pendant lequel l’assurance ne prend pas en charge le crédit ainsi que les modalités d’actionnement et les exclusions de celle-ci.

– faire état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;
– rappeler les dispositions de l’article L. 312-10 du Code de la Consommation à savoir que : « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur. L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. »
– rappeler que toute modification des conditions d’obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l’emprunteur d’une nouvelle offre préalable, sauf pour les taux variables.

 

2) Que doit comprendre le Taux Effectif Global ?

Le TEG (taux effectif global) n’a pas à figurer obligatoirement dans l’offre de prêt.

Toutefois, il est vivement conseillé de l’exiger car celui-ci permet de déterminer le coût réel du crédit.

Le TEG est déterminé de la manière suivante : sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels (article L 313-1 du Code de la Consommation).

Le TEG, représentant le coût réel de l’argent prêté, intègre tous les éléments financiers annexes au crédit :
– éléments inclus dans l’évaluation du TEG ; il prend en compte tous les frais nécessaires a l’obtention et à la réalisation du prêt (article L. 313-1 du Code la consommation).
– les frais de dossier ;
– les frais d’acte et de prise de garantie et de notaire ;
– les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt (courtiers,apporteurs de dossiers auprès de la banque dispensateur de crédit) ;
– les frais fiscaux ;
– les parts sociales souscrites ;
– les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur.

De tels frais peuvent résulter d’un acte distinct du contrat de prêt, et même d’un accord verbal. En matière de crédits immobiliers, doivent être exclues du calcul du TEG les charges liées aux garanties dont ces crédits sont éventuellement assortis, ainsi que les honoraires d’officiers ministériels, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précisions antérieurement à la conclusion définitive du contrat (article L. 311-1).

Certains éléments sont exclus de l’évaluation du TEG :
– les dommages intérêts stipulés dans une clause pénale ;
– la TVA sur les agios payés par Ie prêteur quand celle-ci peut être répercutée par l’emprunteur.

Une fois que le TEG a été vérifié, l’acquéreur peut accepter ou refuser l’offre.

 

3) Accepter ou renoncer à l’offre de crédit

L’offre de crédit que l’emprunteur reçoit est valable trente jours.

Toutefois, le législateur a voulu protéger le consommateur et lui laisser un délai de réflexion de dix jours. Ainsi, à compter de la réception de l’offre de crédit, l’emprunteur ne peut pas accepter l’offre avant dix jours, le cachet de la poste faisant foi.

Après l’expiration de ce délai de dix jours, le contrat de prêt est réputé conclu par la signature de l’emprunteur et des cautions éventuelles.

Parallèlement, la remise des fonds est faite généralement entre les mains du notaire qui remettra le montant au vendeur. En cas de non réalisation de la vente, cette somme sera restituée à l’établissement financier.

Si l’emprunteur souhaite renoncer à l’offre de crédit, il suffit qu’il ne la signe pas.

 

4) Les cas d’obtention de déchéance des intérêts

Dans l’hypothèse où :
– l’établissement financier ne porte pas l’ensemble des mentions obligatoires dans son offre de crédit ;
– l’établissement financier reçoit de la part de l’emprunteur ou des cautions personnelles l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours.

La sanction est alors immédiate : la déchéance partielle ou totale pour le prêteur du droit de percevoir les intérêts du prêt (article L 312-33 alinéa 4 du Code de la Consommation).

L’emprunteur dispose alors d’un délai de dix ans pour agir et demander, devant la juridiction compétente, la déchéance des intérêts.

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III – Le prêt in fine

Le prêt in fine peut bénéficier à toute personne physique ou morale. Ce système d’emprunt est surtout destiné à l’investissement locatif puisqu’il permet de déduire les intérêts d’emprunt.

De plus, il permet d’éviter d’immobiliser une somme d’argent et d’en disposer pour d’autres investissements, car seuls les intérêts sont payés jusqu’au terme du prêt.

Toutefois, le montant des intérêts étant calculé sur un capital remboursable à terme, le montant de remboursement des intérêts est élevé. Ce type de prêt convient donc aux personnes fortement imposées.

Le prêt in fine est proposé avec des montages financiers faisant intervenir :
– des produits de placement à moyen terme (8 ans minimum) ;
– des prêts adossés à ces placements avec remboursement du capital en fin de prêt ;

Lorsque le prêt arrive à son terme, le placement effectué sous forme de bon de capitalisation et les intérêts produits, permettent à l’emprunteur de rembourser le capital.

Les avantages du prêt in fine :
prévu initialement pour les investisseurs locatifs, le prêt in fine intéresse aujourd’hui les personnes fortement imposées, et qui bénéficient de revenus.

S’il est vrai que taux d’emprunt est plus important pour un prêt in fine que pour un prêt amortissable classique, les avantages fiscaux du second sont tellement intéressants, que c’est le prêt in fine qui est le plus utilisé par ce type de client.

En effet, outre la possibilité d’un remboursement en deux parties de la dette, les intérêts remboursés lors du prêt in fine sont déductibles des impôts, ce qui explique l’intérêt des personnes fortement imposées.

De plus, pour le remboursement total à la fin du crédit, le propriétaire a la possibilité de revendre son bien. Il peut également choisir de le conserver et de rembourser l’emprunt, grâce au produit du placement qu’il aura effectué à l’obtention de son crédit.

En effet, pour être certain d’être payé, l’organisme prêteur fait souscrire à son client le placement financier de son choix (SICAV, assurance-vie…).

L’emprunteur versera chaque mois une somme déterminée, d’un commun accord entre les deux parties. À la fin du prêt, l’ensemble des sommes versées, associées aux intérêts perçus, grâce au placement financier, permettra d’atteindre ou même de dépasser la somme globale à rembourser.

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IV – Les conditions d’une bonne renégociation

Les éléments qui vont vous permettre de déterminer si les conditions sont réunies pour renégocier votre prêt immobilier, sont les intérêts, les frais et pénalités et les assurances.

 

a) Intérêts

Le remboursement d’un prêt classique est composé d’une part des intérêts et d’autre part d’une portion du capital. Au début, les intérêts constituent la part la plus importante dans le remboursement du prêt et à la fin c’est presque uniquement le capital qui est remboursé.

Conséquence évidente : plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux sur le plan financier.

Ainsi, il convient de renégocier son prêt immobilier le plus tôt possible et de ne pas d’attendre.

 

b) Frais et pénalités

La renégociation entraîne en outre une série de frais et pénalités qui risquent fort d’annuler l’intérêt financier de l’opération.

En effet, dans nombre de prêt immobilier, n’a pas été négociée la clause de remboursement anticipé sans pénalité qui est toujours un point fondamental auquel les emprunteurs ne pensent pas souvent. La loi sur l’épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999 a supprimé la pénalité quand le remboursement est consécutif à certains événements affectant l’emprunteur ou son conjoint à savoir : le changement du lieu d’activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle. Cette disposition concerne les contrats conclus à partir du 30 juin 1999.

La solution la moins onéreuse consiste naturellement à persuader son banquier de substituer à l’ancien prêt un prêt moins coûteux. Mais rien ne l’oblige à accepter cette demande et la plupart des établissements financiers sont réticents devant ce genre de renégociation. Il faut donc se montrer persuasifs et faire valoir son profil de « bon client »… et les bénéfices que la banque peut en attendre. On peut aussi menacer d’aller voir la concurrence. Dans cette hypothèse (renégociation au sein de la même banque), les frais peuvent être limités.

En cas de refus, vous serez amené à négocier un second prêt avec un nouveau banquier. Ce qui entraînera des frais de dossier, des frais de prise et de mainlevée d’hypothèques, etc. d’un montant non négligeable.

Et il vous faudra également régler à votre ancien banquier la pénalité pour remboursement anticipé plafonnée à six mois d’intérêts sur le capital restant dû, dans la limite de 3 % de ce même capital.

 

c) Assurances

Qui dit nouveau prêt dit nouvelles assurances. Et il est fort probable que l’assurance-décès que vous devrez souscrire sera plus coûteuse qu’il y a cinq ou dix ans. De même, rien ne dit que la couverture contre le chômage sera aussi étendue. Ce sont des éléments à prendre en compte avant de se lancer dans une renégociation.

 

d) Critères de décision

En conclusion, la renégociation du prêt n’est valable financièrement que si deux conditions sont réunies :
– le différentiel de taux entre l’ancien emprunt et le nouveau doit être significatif. Au moins un point…
– la renégociation ne doit pas intervenir trop tard dans l’échéancier de remboursement.

Les simulations étant assez complexes, mieux vaut demander aux établissements contactés de fournir un échéancier accompagné d’un tableau d’amortissement précis.

D’une façon générale, le recours à un intermédiaire pour négocier avec plusieurs banques n’est pas un mauvais choix.

Dernier conseil : si, après vos calculs, vous décidez d’adresser une demande de renégociation à votre banquier, ne négligez surtout pas la préparation de votre dossier (bulletins de salaire, relevés de compte, etc.). Celle-ci doit être effectuée avec la même minutie que lorsque vous avez contracté votre premier emprunt.

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