LA S.C.I. ET LE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER

SCI-P50Le présent article a pour objectif de vous éclairer sur les motifs pour lesquels, dans le cadre de la constitution d’un patrimoine immobilier, il convient, d’une part, d’avoir recours à la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI), et d’autre part, à l’utilisation du crédit-bail immobilier.

 

I – LA SCI

La question récurrente est « faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ? »

À cette question, il convient de souligner au préalable que la SCI n’est pas la solution incontestable à toutes les situations de constitution de patrimoine.

En effet, tout d’abord, ce n’est pas parce qu’on achète un bien immobilier à titre d’investissement qu’il convient de constituer une SCI. À ce titre, il est important de déterminer quel type de location sera mis en œuvre : s’il s’agit d’une location meublée alors vous perdrez tous les avantages de la SCI et de sa transparence fiscale puisque les revenus de la location meublée sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et donc par-là imposés à l’IS dans le cadre de la SCI.

Ensuite, la constitution d’une SCI vous empêchera de passer de la location nue à la location meublée au cours de la vie du bien pour vous adapter au marché locatif. Vous pourrez le faire mais les impacts fiscaux seront lourds de conséquences : imposition des amortissements, changement de catégorie d’imposition, Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés.
Enfin, si vous souhaitez réaliser des opérations de marchand de biens avec des travaux de rénovation, là aussi la SCI est déconseillée.

Mais alors, à quoi sert cette SCI ? Une SCI peut servir plusieurs situations : l’acquisition d’un investissement immobilier résidentiel qui sera toujours loué en location nue, ou l’acquisition d’immobilier d’entreprise ou commercial pouvant être couplé avec un financement de crédit-bail immobilier, ou encore pour organiser la transmission de ses biens immobiliers à ses enfants et conserver la capacité de gérer ses logements, voire de les vendre, pour les concubins et afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l’autre, acheter à plusieurs, entre amis, et échapper à la pesanteur du fonctionnement d’une copropriété.

Cela ayant été rappelé, il convient maintenant d’étudier les avantages fonction de cette SCI qui nécessite un peu d’investissement financier mais également du temps de gestion.

 

A) Définition : qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Il existe plusieurs types de Société Civile, servant des objectifs différents.

SCI classique : La plus fréquente, également appelée SCI de gestion ou SCI de location. Elle a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. C’est elle qui nous intéresse, nous la nommerons simplement « SCI ». Elle permet tant à la famille d’investir et de transmettre un patrimoine immobilier qu’à un chef d’entreprise de financer les murs de son activité afin de se constituer un patrimoine immobilier et d’isoler ce patrimoine en cas de difficultés rencontrées par son entreprise.

La SCI de Construction Vente : Comme son nom l’indique, ce type de SCI a pour but de construire des logements, puis de les revendre. Ces sociétés sont très spécifiques car, elles entrent dans le cadre de la promotion immobilière et du marchand de biens. L’objet de la SCI étant normalement « civil », cette activité relève plutôt d’une activité commerciale. Toutefois, si vous ne réalisez qu’une seule opération dans l’année, elle peut être considérée comme civile.

SCI d’attribution : Elle a pour objet d’acheter ou construire un ensemble immobilier, pour le diviser par lots. Ceux-ci étant destinés à être attribués en propriété ou en jouissance aux associés. La SCIA gère et entretient également ces immeubles, jusqu’à sa dissolution qui a généralement lieu lorsque l’ensemble des lots a été distribué. Elle est généralement utilisée pour la division d’une grande propriété via un héritage par exemple.

La SCI de jouissance à temps partagé : Elle est basée sur le principe de la multipropriété. Elle est utilisée pour l’achat de résidences secondaires dont le temps d’occupation est partagé entre les actionnaires au prorata de leur nombre de part dans la société. Le fonctionnement est le même qu’une SCI de gestion. La location du bien pendant la période qui vous est allouée est possible et les revenus fonciers vous reviennent directement. Les avantages se trouvent surtout pendant les périodes de vacances scolaires où la rentabilité est souvent présente.

 

B) Les avantages de la SCI

Créer une société civile immobilière vous permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment avec vos enfants, vos amis, votre famille ou concubins. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.

La souplesse de cette structure vous permet de fixer à l’avance les règles de gestion. À condition de bien en rédiger les statuts et de vous déclarer gérant, vous aurez donc les mains libres pour choisir le locataire, faire de gros travaux et même vendre le bien immobilier. Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés.

Si vous voulez commencer à transmettre votre patrimoine locatif à votre famille, le faire via une SCI offre, par ailleurs, certains avantages. En effet, vous pouvez donner des parts de votre SCI à vos enfants, en calculant le nombre exact qu’il faut pour ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100 000 euros au-delà duquel des droits sont à payer. C’est beaucoup plus difficile avec un logement dont vous ne maîtrisez pas l’évolution de la valeur. Le tout en gardant le contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier que vous avez ainsi créé.

En outre, à condition d’avoir prévu des clauses spécifiques au moment de la création de la SCI, un associé ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés. Dans une indivision, si l’un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire provoquer le partage à tout moment après un
processus judiciaire.

 

C) Les inconvénients de la SCI :

La constitution : La SCI est avant tout une société ; il vous faudra tout d’abord rédiger des statuts. Je vous conseille de les faire rédiger par un notaire ou un avocat, qui retranscrira en termes juridiques vos choix de gestion et d’organisation de celle-ci. L’enregistrement de la société et la parution d’une annonce sont généralement compris dans la prestation du professionnel. Ce coût de constitution s’élève généralement entre 1 500 € et 2 500 €.

La gestion : Une société doit être gérée. Vous devrez donc convoquer tous les associés à une assemblée générale annuelle. Vous devrez également tenir à jour la comptabilité de la société.

Les impôts : Une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et ne peut donc pas adopter une gestion commerciale sauf pour la location meublée.

Les limites d’exploitation : Compte tenu du type d’imposition, il est vivement conseillé de louer les biens immobiliers de la SCI vides, et non en meublé (adieu les locations étudiants et la location saisonnière). De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des appartements en mauvais état pour les rénover et les revendre afin d’encaisser une plus-value (une fois par an passe encore, mais attention).

Par contre, la SCI fait partie des outils de gestion privilégiés en matière de biens immobiliers d’activités tertiaires (bureaux) ou commerciales. Les revenus sont alors traités comme des revenues fonciers.

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D) Dans quels cas créer une SCI ?

En toute hypothèse, ce n’est pas seulement et uniquement un avantage fiscal qui doit être recherché mais le meilleur moyen de développer son patrimoine et de répondre à ses besoins qu’ils soient de transmission ou de constitution dudit patrimoine.

Par exemple :
– Détenir par le biais d’une société civile immobilière le local professionnel d’une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. Peu importe l’activité, la SCI est un bon moyen de se protéger pour toute activité à risque ;
– Acheter une résidence secondaire et, ayant une grande famille, créer une société civile pour éviter les disputes futures pour savoir qui aura la maison au mois d’août ou encore organiser en amont la transmission de ce patrimoine en réalisation des donations échelonnées ;
– Ou enfin, simplement investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial.

Certains vous diront que ce type de montage a un intérêt fiscal, car vous pourrez profiter des dispositifs liés à l’imposition de la SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés si vous êtes au taux marginal d’imposition.

Cela peut également être intéressant si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier qui va générer des revenus importants, risquant de vous faire sauter à la tranche d’imposition supérieure.

Ces arguments peuvent être contrés par les avantages fiscaux de la location meublée impossible en SCI.

Attention, si vous ne possédez qu’un seul bien, la SCI peu vite vous coûter plus cher qu’elle ne vous rapporte. Les frais de constitution et de gestion pèsent lourd dans la balance.

 

SCI-P50-4II – LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER

Cette opération permet à une entreprise de louer les locaux à usage professionnel (bureaux, commerces, logistiques, etc.) qu’elle occupe et de les acquérir à la fin du contrat de location. À l’inverse, avec le mécanisme de cession-bail, une entreprise propriétaire d’un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail, ce qui lui permet de disposer d’un apport de trésorerie, tout en l’occupant. À l’issue du contrat de crédit-bail, l’entreprise en récupère la propriété.

Attention, le crédit-bail immobilier est mis en place auprès d’un établissement financier et chaque clause du crédit-bail a son importance et peut avoir des impacts, tout doit être négocié et pas seulement le taux ou les modalités de la levée d’option anticipée.

 

A) Les modalités du crédit-bail immobilier

L’entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue.

Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.

Différents montages sont possibles :
– L’immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une promesse de vente à l’issue du bail ;
– L’immeuble n’existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire ;
– Le crédit-preneur dispose d’un terrain qu’il vend à une société pour construire l’immeuble ;
– L’immeuble appartient au crédit-preneur qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l’entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l’immeuble, le crédit-preneur peut verser des pré-loyers.

Les conditions de résiliation anticipée, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.

S’il est établi pour plus de 12 ans, le crédit-bail est obligatoirement soumis à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). La démarche doit être faite par le crédit-bailleur.

 

B) La fin du contrat de crédit-bail immobilier

À la fin du contrat de location, le crédit-preneur peut soit acquérir l’immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l’usage du bien au bailleur.

L’acquisition du bien a lieu :
– Soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés ;
– Soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l’immeuble ;
– Soit par transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire.

Seul le crédit-bailleur peut invoquer le droit au renouvellement du bail.

Dans le cadre d’une société civile immobilière, en cas de restitution de l’immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

À savoir : en cas de faillite de l’entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l’ordre des créanciers). Si l’entreprise est reprise, le bailleur continue l’opération avec le nouveau preneur, qui n’est pas dans l’obligation de payer les loyers antérieurs.

 

C) Quels sont les avantages ?

Le crédit-bail immobilier permet un financement à 100 % du montant de l’investissement (sous réserve du paiement du premier loyer).

Les loyers de crédit-bail font partie en totalité des charges déductibles pour l’entreprise.

La propriété de l’immeuble loué étant la première des garanties pour le crédit-bailleur, le crédit-bail permet de dépasser souvent le ratio habituel : fonds propres/endettement à terme = 1, donc d’admettre une proportion moindre de capitaux propres.

Ni l’immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l’entreprise ; ce qui a notamment comme avantage de « limiter l’endettement apparent de l’entreprise » (mais les loyers de crédit-bail figurent sur une ligne spéciale au compte de résultat, l’encours des contrats de crédit-bail est indiqué dans les annexes comptables, et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques).

Les loyers ne sont indexés que pour une faible partie.

Il est possible d’effectuer une sortie anticipée du contrat dès la 7e année.

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