LA RIVIERA PORTUGAISE : LE NOUVEL ELDORADO POUR LES RÉSIDENTS ET LES RETRAITÉS FRANÇAIS

 

Situé sur la côte ouest du Portugal et à 20 km seulement de Lisbonne et de son aéroport international, la région de Cascais,
avec son un climat extrêmement doux, ses superbes plages baignées par l’océan Atlantique, devient une destination de plus en plus recherchée par de nombreux Français en quête d’authenticité et de douceur de vivre. Les avantages fiscaux spécifiques et un marché immobilier très compétitif par rapport aux principales villes européennes se révèlent des atouts essentiels qui incitent fortement à l’expatriation.

 

 Au cours du XXème siècle, cette région du Portugal a été un lieu de résidence particulièrement apprécié des principales têtes couronnées et des cours européennes.

Par la suite, l’authenticité et le charme indéniable des lieux en ont fait une destination touristique de premier choix.

 

Le nouvel eldorado pour les résidents et les retraités français

Si plus d’un million de Français, seniors ou retraités, vivent à l’étranger, beaucoup d’entre eux succombent au charme du Portugal et apprécient le « climat fiscal » particulièrement attractif ainsi que le pouvoir d’achat nettement plus favorable. Devenu la destination phare, le Portugal est le pays préféré des français pour y vivre,  devançant l’Espagne et le Maroc.

La France a elle seule représente 16 % des expatriés. Une circulaire entrée en vigueur le 1er janvier 2013 prévoit que tous les retraités européens du secteur privé qui s’installent pour la première fois au Portugal sont exonérés d’impôts sur leur pension perçue dans leur pays d’origine.

En conséquence, un retraité Français peut bénéficier du statut spécial de « résident non-habituel » et ne plus payer d’impôts sur le revenu pendant 10 ans à condition de prendre la résidence portugaise. Pour être considéré par le fisc français comme non résident, il faut non seulement passer plus de 183 jours par an hors de l’Hexagone, mais s’installer effectivement au Portugal y avoir sa résidence principale et y acquitter ses principales factures.

A ce dispositif s’adressant aux retraités, les autorités portugaises ont mis en place d’autres mesures pour séduire également les actifs « résidents non habituels » (RNH).

Cela s’adresse à des professions à « hautes valeurs ajoutées » qui consistent en diverses activités scientifiques, artistiques ou techniques selon une liste approuvée par le Ministère des Finances portugais. Un plafonnement à 20 % de l’IR est prévu durant 10 ans et à ce taux réduit pourra s’ajouter une surtaxe de 3,5 %.

D’autres catégories de revenus obtenus par des RNH seront imposées à des taux de droit commun et progressifs d’IRS pouvant aller jusqu’au taux marginal de 48 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 3,5 % sur les revenus excédent le montant du salaire mensuel minimum garanti ainsi qu’une taxe additionnelle de solidarité allant jusqu’à 5 % sur les revenus excédant 250 000 euros, laquelle sera de 2,5 % sur les rendements inférieurs à 250 000 euros, mais supérieurs à 80 000 euros.

Dans certains cas, les revenus seront imposés, non pas de façon progressive comme mentionné ci-dessus (sauf si le bénéficiaire opte pour leur regroupement), mais par le biais de l’application de taux d’imposition spéciaux ou retenues à la source, comme dans le cas d’intérêts, dividendes et plus values, pour lesquels le taux applicable est de 28 %.

L’IS se situe à 23 %. On notera également l’inexistence d’ISF pour les biens détenus au Portugal. L’impôt sur le patrimoine est de 1 % sur les biens immobiliers dont la valeur est supérieure à 1 million d’euros. Pour les donations et les successions de biens immobiliers le taux s’élève à 10,8 %.

Au-delà des dix ans, les contribuables ayant bénéficié de ces avantages fiscaux sont imposés selon le régime traditionnel de l’impôt sur le revenu des personnes physiques portugaises (IRS). En revanche, s’ils reviennent vivre dans leur pays d’origine ou ailleurs, ils pourront à nouveau bénéficier de ce statut avantageux au bout de cinq années.

 


> Le RNH

Actuellement, il y a plus 7 500 français avec le statut de résidents non-habituels (RNH) au Portugal dont 5 600 sont des retraités. Sur les 9 milliards de recettes touristiques du Portugal, 1,4 milliard est dû aux dépenses des 2 millions de visiteurs français.


 

Le marché de l’immobilier

Les demandeurs de biens immobiliers au Portugal sont de plus en plus nombreux avec un réel engouement pour la cote ouest de la péninsule ibérique. Plus d’un logement sur cinq a été vendu à des étrangers en 2014, soit 23 000 maisons et appartements, en premier lieu aux Britanniques, suivis des Chinois et des Français.

La progression du marché immobilier a atteint entre 9 et 15 % en 2014, après la très forte baisse de 30 % enregistrée en 2010.

La forte demande internationale pousse de nouveau les prix à la hausse pour les produits de qualité. A titre de comparaison la vente d’un appartement parisien de 90 m² permet d’acquérir un appartement de 300 m² avec vue sur la mer près de Lisbonne.

 


>QUE DOIT FAIRE L’INTÉRESSÉ AFIN D’ÊTRE DOMICILIÉ AU PORTUGAL ?

– Faire une étude préalable sur le futur encadrement fiscal des revenus au Portugal ;
 Mettre en œuvre d’éventuelles mesures de restructuration du patrimoine avant le changement de résidence fiscale vers le Portugal ;
 Obtenir un numéro fiscal portugais en tant que « non-résident » ;
 Mettre fin à sa résidence fiscale dans l’État d’origine et s’enregistrer au Portugal comme résident fiscal, à cet effet un contrat de bail ou l’ achat d’une maison est nécessaire ;
 Demander l’octroi du statut de RNH ;
 Obtenir un carte de séjour (applicable aux citoyens de l’UE).


 

Situation privilégiée entre mer et montagne

Pour la région de Cascais, fleuron de l’immobilier de luxe, selon les quartiers et les produits, les prix varient entre 5 000 euros et 10 000 euros le m², voir plus pour le haut de gamme.

L’offre immobilière est particulièrement diversifiée allant de résidences de luxe avec jardin et piscine aux appartements luxueux dans des copropriétés haut de gamme en passant par des offres modernes dans des anciennes demeures historiques entièrement restaurées.

Enfin, toutes les infrastructures modernes et l’art de vivre de ses habitants rendent cette région particulièrement attractive pour ceux qui rêvent de changer de vie sans pour autant changer leurs habitudes.

Quelques agences spécialisées sur le haut de gamme proposent une large gamme de produits pouvant séduire les investisseurs. Fine & Country, basée à Estoril et dirigée par Nuno Durao, offre un grand choix comme ces appartements de luxe situés sur le resort du Sheraton Hôtel à Quinta da Marinha où un trois pièces de 188 m² avec terrasse de 45 m², jardin privatif de 104 m² et 2 parkings est à vendre à 1 295 000 euros. Le quatre pièces de 201 m² avec terrasse de 19 m² et 2 parkings à 1 545 000 euros. Sur le front de mer de Costa da Guia, dans une petit lotissement avec piscine commune, un trois pièces de 157 m² et 270 m² de jardin est vendu pour 605 000 euros, le quatre pièces de 197 m² pour 610 000 euros. Dans un quartier résidentiel d’Estoril, Fine & Country vient de construire un petit immeuble composé de 4 appartements avec jardin et piscine en copropriété où le 4 pièces de 224 m² est à vendre à 1 115 000 euros et le 3 pièces de 305 m² à 1 335 000 euros. Cette agence dispose également de très luxueuses villas dont les prix peuvent atteindre plusieurs millions d’euros.

L’agence Remax représentée par Sofia Lebre, offre aussi un grand choix d’opportunités dans la région Cascais-Estoril. A quelques minutes du centre ville de Cascais, une villa de 422 m² sur 2 étages, sur la base d’une ancienne maison entièrement rénovée et agrandie à l’architecture contemporaine, disposant d’une vue exceptionnelle sur la mer avec piscine et jardins en terrasses, se négocie à 2 millions d’euros. Sur les hauteurs d’Estoril, dans un quartier résidentiel, une maison originale, confortable et lumineuse sur 3 étages est proposée pour 900 000 euros. Dans une résidence de luxe avec piscine et tennis, un appartement de 120 m² avec 2 chambres, parking et cave, vue sur la mer, construit en 1995, est à vendre pour 450 000 euros.

 


> QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR POUVOIR BÉNÉFICIER DU RNH ?

 Ne pas avoir été résident fiscal au Portugal au cours des 5 dernières années ;
 Devenir résident fiscal au Portugal ;
 Demander le statut RNH jusqu’au 31 mars de l’année suivant celle à laquelle le contribuable est devenu résident fiscal au Portugal.

 Le RNH est-il compatible avec le maintien de la résidence fiscale dans l’État d’origine ?

Non.

La décision de venir habiter au Portugal implique que la personne concernée y réside aux yeux des autorités fiscales et qu’elle soit considérée comme «non-résident » fiscal dans son État d’origine (il n’est pas possible de cumuler deux résidences fiscales).


 

Une belle destination touristique

Avant de se lancer dans un tel projet, une visite touristique préalable permettra d’apprécier le charme de cette région en visitant sur place les différentes villas, maisons, et appartements proposés par les agences et promoteurs locaux. Quelques établissements prestigieux peuvent vous accueillir à cet effet : le grand hôtel 5 étoiles Palacio
Estoril, qui a vu passer depuis le début siècle dernier la plupart des têtes couronnées du monde, est le lieu incontournable pour passer de l’histoire avec un grand H à la modernité actuelle.

A quelques kilomètres du centre de Cascais, face à la mer et érigé en pleine nature, au milieu d’un superbe golf réputé, l’hôtel Oitavos, à l’architecture ultramoderne, est une invitation à la sportivité basée sur une inspiration totalement zen. Entre ces deux établissements disposant de centaines de chambres, les trente deux chambres de l’hôtel Farol, situé à côté de la marina, offre toujours, face à la mer, une alternative au charme plus intimiste semblable à une maison d’hôtes.

 


> IMPÔTS SUR L’ACQUISITION ET LA DÉTENTION DE BIENS IMMOBILIERS AU PORTUGAL

– Impôt municipal sur la transmission à titre onéreux de biens immobiliers (IMT) – prélevé sur les transmissions à titre onéreux du droit de propriété. Le taux applicable est de 6,5 % ou dans le cas d’un bien résidentiel à un taux progressif, calculé sur le prix ou sur la valeur fiscale, lorsque celle-ci est supérieure. Des exemptions s’appliquent pour les premières acquisitions d’appartement rénovés dans des zones spéciales.
 Droit de timbre (IS) – prélevé aussi sur les transmissions de biens à un taux de 0,8 %, calculé sur la valeur qui sert de base à l’évaluation de l’IMT.
 Impôt municipal sur la propriété immobilière (IMI) est payé par le propriétaire au 31 décembre de l’année en cause, à un taux qui varie entre 0,3 % et 0,5 % pour les propriétés urbaines (en fonction de leur localisation) et 0,8 % pour les propriétés rurales, calculé sur la valeur fiscale du bien. Des exemptions temporaires d’IMI s’appliquent dans certains cas.


 

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