La loi ALUR (loi 2014-366 du 24 mars 2014) modifie en profondeur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. C’est pourquoi nous détaillerons ci-après les principales modifications apportées au cadre juridique des rapports entre bailleurs et locataires dans le parc privé pour les logements nus, étant précisé qu’aucun décret d’application prévu n’a encore été publié. le dispositif d’encadrement des loyers pour les nouvelles locations ou des relocations avec changement de locataire dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu est intégré dans la loi
n°89-462 du 6 juillet 1989. Mais, d’après le Premier ministre Emmanuel Valls, ne serait applicable qu’à paris à titre expérimental, mais également pour toutes les villes volontaires telles que Lille et Grenoble. La loi PINEL affectant le statut des baux commerciaux est applicable depuis le 19 juin 2014. Nous avons souhaité de manière pratique attirer l’attention des lecteurs sur les réformes de la loi PINEL et sur leurs dates d’entrée en application. Cette présentation n’a pas vocation à se substituer à une formation nécessaire, les modifications intervenues emportant des conséquences économiques et juridiques inattendues et déstabilisantes pour l’avenir.
LE BAIL DE LOCATION NUE
I – CHAMP D’APPLICATION
1. Locations concernées
Comme auparavant, la loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation.
Mais la notion d’habitation principale, jusqu’ici appréciée souverainement par les juges du fond, est remplacée par celle de résidence principale, définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation (c’est-à-dire les enfants, les ascendants de plus de 65 ans et les parents handicapés, sous réserve que ces personnes habitent au foyer) (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifié).
2. Locations exclues
Sont expressément exclus, en tout ou en partie, du champ d’application de la loi de 1989 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifié) :
– les logements-foyers (sauf en ce qui concerne les exigences du logement décent) ;
– les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ;
– les locations consenties aux travailleurs saisonniers (sauf en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique, les exigences du logement décent et le mandat d’agir en justice).
II – ENTRÉE EN VIGUEUR
Les contrats conclus après le 27 mars 2014 sont soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve de la publication des décrets et arrêtés d’application).
Les contrats de location vide en cours au 27 mars 2014 restent soumis au dispositif légal antérieur (Loi Alur art. 14).
Sont toutefois immédiatement applicables à ces contrats les dispositions telles que modifiées, relatives :
– aux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7 modifié),
– à la vente à la découpe (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-1 modifié),
– à la révision du loyer en cours de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1 nouveau),
– à la non-décence (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1 modifié),
– à la quittance (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 21 modifié),
– aux charges récupérables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifié).
III – CONTRAT DE BAIL
1. Lutte contre les discriminations
Le dispositif de lutte contre les discriminations prévu par la loi de 1989 fait désormais directement référence au Code pénal, ce qui permet de sanctionner de nouveaux motifs de discriminations comme ceux liés à l’âge, à la grossesse ou aux caractéristiques génétiques (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 1 modifié).
2. Extension de la cotitularité du bail
Le champ d’application de l’article 1751 du Code civil sur la cotitularité du bail du logement familial est étendu aux partenaires liés par un Pacs dès lors que les partenaires en font la demande conjointement (C. civ. art. 1751 modifié).
Ainsi, en cas de congé donné par l’un des partenaires, le congé n’aura aucun effet à l’égard de l’autre.
En cas de dissolution du Pacs, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail pour se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité de l’autre partenaire.
Le bailleur est appelé à l’instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties (C. civ. art. 1751-1 nouveau).
3. Mentions obligatoires du contrat
La loi impose dorénavant aux parties d’établir le bail dans le respect d’un contrat-type, qui sera défini par décret.
Le contrat doit comporter les nouvelles mentions obligatoires suivantes (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié) :
– les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
– le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ;
– dans les zones d’encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, définis par le préfet, ainsi que le complément de loyer s’il est appliqué ;
– la date de versement du dernier loyer acquitté par le dernier locataire (lorsque celui-ci a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail) ;
– le renoncement éventuel à la garantie universelle des loyers (GUL ; voir n° 46 s. p. 21).
Comme actuellement, le bailleur ne peut pas contester l’absence de ces mentions dans le contrat de bail. Mais chaque partie peut exiger l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 de la loi de 1989.
Lorsque le contrat est conclu avec le concours d’un intermédiaire, il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions relatives à sa rémunération (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5 modifié).
4. Clauses réputées non écrites
La liste des clauses réputées non écrites dans un contrat de bail comporte une nouvelle interdiction. Elle frappe toute clause qui impose au locataire de souscrire en plus du bail un contrat pour la location d’équipements.
En outre, sont interdites toute clause pénale venant sanctionner la violation d’une des clauses du contrat par le locataire.
De même, il est précisé que l’interdiction de facturer au locataire l’état des lieux qui n’est pas établi par huissier vise spécifiquement l’état des lieux de sortie.
Enfin, la possibilité pour le bailleur d’interdire au locataire de demander une indemnité en cas de travaux est réduite : le bailleur ne peut interdire la demande d’indemnité si les travaux durent plus de 21 jours, contre 40 jours jusqu’à présent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4 modifié).
5. Documents annexés au contrat de bail
a) Les diagnostics
La loi renforce l’information du locataire en prévoyant d’intégrer au dossier de diagnostic technique (ERNMT, DPE, CRP) deux nouveaux documents (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3 nouveau) :
– la copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, que le propriétaire a l’obligation de réaliser aux termes de l’article L 1334-13 du Code de la santé publique ;
– un état de l’installation intérieure d’électricité, défini par un décret en Conseil d’État, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
b) L’état des lieux
Le contenu des états des lieux d’entrée et de sortie est uniformisé, afin de favoriser leur comparaison et de réduire le contentieux lié à la sortie du logement loué (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-2 modifié).
Il est créé un modèle type d’état des lieux, qui sera défini par décret en Conseil d’État. Cet état des lieux devra être rédigé en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise des clés.
En cas d’absence d’état des lieux, le bailleur perd le bénéfice de la présomption de l’article 1731 du Code Civil qui lui fait bénéficier d’une présomption de location en bon état d’entretien et de réparation du logement.
Enfin, un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée est ouvert au locataire pendant 10 jours à compter de son établissement.
c) Notice d’information
L’information des parties est améliorée par la création d’une notice informative annexée au bail et comportant des éléments rappelant le cadre juridique de la location (droits et obligations des parties, moyens de traitement des litiges, etc.).
Cette notice précise également les droits, obligations et effets, pour les parties, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers (GUL).
Le contenu de cette notice doit être déterminé par arrêté (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié).
6. Mise en conformité du bail
Une action en diminution de loyer est prévue s’il manque certaines mentions dans le contrat (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié).
Ainsi, en cas d’absence d’une des informations relatives :
– à la surface habitable (ou si la surface est inférieure d’1/20 à celle mentionnée dans le contrat),
– aux loyers de référence,
– et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
À défaut de réponse du bailleur dans le mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
7. Pièces pouvant être demandées au locataire et à sa caution
La loi introduit le principe d’une liste exhaustive des pièces exigibles du locataire ou de sa caution, définie par décret en Conseil d’État. Cette liste va se substituer à la liste actuelle des pièces interdites (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-2 modifié).
Par ailleurs, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou descendant du locataire comme condition à la formation du contrat de bail.
En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur est passible d’une amende administrative prononcée par le préfet (3 000 € maximum pour une personne physique et 15 000 € maximum pour une personne morale). L’amende est proportionnée à la gravité des faits constatés et elle ne peut être prononcée plus d’un an après cette constatation.
8. Prise en charge des frais liés à la conclusion du bail
La loi confirme :
– d’une part, que lorsque le bail et l’état des lieux sont établis à l’amiable, directement entre le bailleur et le locataire, aucuns frais ne peuvent être imputés au locataire ;
– d’autre part, elle clarifie le contenu et la prise en charge des prestations assurées par les intermédiaires lors de la mise en location d’un logement. Ainsi, les frais liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur.
En revanche, la prise en charge des prestations de constitution du dossier du locataire, de réalisation de l’état des lieux et de rédaction du bail, bénéficiant à l’ensemble des parties, est partagée entre bailleur et locataire. Les montants facturables au locataire correspondant à ces prestations ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable qui sera fixé par décret et révisé chaque année.
Les honoraires sont dus à compter de la signature du bail, sauf pour les frais liés à l’état des lieux qui sont dus au moment de la réalisation de la prestation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5 modifié).
Il est expressément prévu par la loi que les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie réalisé à l’amiable ne peuvent pas être facturés au locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4, k modifié).
9. Travaux
a) Vétusté
Un décret en Conseil d’État devra définir les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives, dont l’appréciation constitue l’une des sources importantes de conflit entre bailleur et locataire lors de la sortie des lieux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, d modifié). Il pourrait s’agir de ce que l’on nomme en pratique une « grille de vétusté » établie pour chaque élément d’équipement (lavabo, baignoire, etc.) et chaque type d’embellissement (peinture, papier peint, parquet, etc.), permettant de faire supporter au locataire une part des travaux de réfection en fonction du temps durant lequel il a occupé les lieux.
b) Travaux d’amélioration
L’obligation qu’ont les locataires de laisser exécuter les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués et les travaux d’amélioration de la performance énergétique est étendue aux opérations préparatoires aux travaux permettant de rendre les logements conformes aux exigences du logement décent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, e modifié).
Avant le début des travaux, le locataire est dûment informé par le bailleur de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution, par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
10. Assurance du locataire
En cas de défaut d’assurance du locataire, le bailleur pourra contracter une assurance couvrant les risques locatifs en lieu et place du locataire et récupérer auprès de ce dernier le montant de la prime d’assurance par 12e, mais il ne pourra plus mettre en œuvre la clause résolutoire sur ce fondement à l’encontre du locataire.
Si le bailleur ne souhaite pas souscrire d’assurance pour le compte du locataire, il peut mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue au bail, dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure restée sans réponse.
11. Sous-location
La loi impose la transmission par le locataire de l’accord du bailleur et la copie du bail en cours au sous-locataire.
12. Congés
Les obligations d’information du bailleur, mais aussi du locataire, sont renforcées. Qu’il s’agisse du congé pour reprise ou du congé pour vendre, le bailleur doit joindre une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dont le contenu sera fixé par arrêté (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifié).
a) Congé pour reprise du bailleur
La loi prévoit désormais qu’en plus du nom et de l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le congé devra préciser la nature du lien existant entre lui et le bailleur. Il est également prévu que le bailleur, qui donne congé à son locataire pour reprendre le logement, devra justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Si le bailleur a acheté le logement occupé, il ne pourra délivrer un congé pour reprise qu’au moins deux ans après l’acquisition (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifié).
Un congé pour reprise frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV modifié).
b) Congé pour vendre du bailleur
Le degré de parenté entre le bailleur et l’acquéreur, privant le locataire de son droit de préemption, est réduit de 4 à 3 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II modifié). Ainsi, au-delà du 3e degré de parenté, le bailleur devra purger le droit de préemption du locataire.
Si le bailleur a acheté le logement occupé, il ne pourra délivrer un congé pour vendre libre qu’après le premier renouvellement du bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifié).
Un congé pour vendre frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV modifié).
c) Délai de préavis réduit en cas de congé du locataire
Trois nouveaux cas de délai de préavis réduit à un mois sont introduits dans la loi (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15 modifié) :
– pour les locataires de logements situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (c’est-à-dire dans les communes éligibles à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013) ;
– pour les locataires qui se sont vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inférieures à celles qui permettent l’attribution des logements locatifs très sociaux ;
– pour les locataires bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés.
Les autres cas d’ouverture du préavis réduit à un mois (au lieu de 3 mois) sont conservés à l’identique : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, locataire bénéficiaire du RSA.Toutefois, s’agissant de la possibilité pour un locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile de bénéficier d’un préavis réduit, le critère de l’âge est supprimé. Il est également précisé que l’état de santé du locataire devra être constaté par certificat médical.
Le locataire qui souhaite bénéficier d’un préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. Jusqu’à présent, ni le motif ni la justification du motif validant le bénéfice du préavis réduit n’avaient à être précisés dans le congé.
d) Locataires protégés
Dorénavant, seul le locataire âgé de 65 ans et dont les ressources annuelles seront inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté pourra bénéficier de la protection empêchant le bailleur de délivrer congé.
Le bailleur personne physique n’échappera à l’obligation de proposer un relogement que s’il est âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté.
13. Dépôt de garantie
Le délai de restitution de 2 mois à compter de la remise des clés est maintenu. Ce délai est toutefois réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Il est précisé que le locataire peut remettre les clefs en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire.
Pour la restitution du dépôt de garantie, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une fraction du dépôt de garantie, limitée à 20 %, au-delà du délai légal de restitution (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22 modifié). Il doit restituer le solde dans le mois de l’approbation des comptes de la copropriété.
Le défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d’une pénalité égale à 10 % du loyer par mois de retard (auparavant, la pénalité était égale au taux de l’intérêt légal).
Cette majoration n’est pas due lorsque le locataire n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés.
On rappelle que, pour les locations nues, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer en principal.
14. Cautionnement
Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander un cautionnement au locataire (cette interdiction ne s’applique pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti).
La loi Alur étend cette interdiction de cumuler un cautionnement avec toute autre forme de garantie souscrite par le bailleur (dépôt de garantie mis à part). La sanction en cas de violation de cette règle est précisée : le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est réputé nul (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1 modifié).
Si le bailleur bénéficie d’un cautionnement, il ne peut bénéficier de la garantie universelle des loyers (GUL), sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis pour lesquels le cumul de la GUL et du cautionnement est possible (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24-2 nouveau).
15. Charges récupérables
Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs pourvus d’un chauffage et/ou d’un élément de production d’eau chaude collectifs, le mode de répartition entre les locataires et une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et d’eau chaude.
Ces pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi du décompte par nature de charges ou du mode de répartition des charges.
Ce délai était auparavant d’un mois (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifié).
À compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou postale.
Par ailleurs, en cas de régularisation
tardive des charges, c’est-à-dire, désormais, après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut payer le complément de charges dû au titre de la régularisation en 12 fois.
IV – PRESCRIPTION DES ACTIONS DÉRIVANT DU CONTRAT DE BAIL
Dérogeant à l’article 2224 du Code civil, la loi réduit le délai de prescription à 3 ans (au lieu de 5 auparavant) pour l’ensemble des actions dérivant d’un contrat de bail, notamment les actions en paiement des loyers et des charges ou les actions en répétition de l’indu.
Le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1 nouveau).
Toutefois, les actions en révision de loyer engagées par le bailleur sont prescrites un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour la révision du loyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1 nouveau).
Même si la loi ne le précise pas, on peut penser que, en pratique, le bailleur qui a « oublié » de réviser le loyer pour l’année n-1 ne pourra au-delà de l’année n réclamer la part de ce loyer correspondant à cette révision oubliée. Mais il pourra appliquer cette révision oubliée de l’année n-1.
L’ENCADREMENT DES LOYERS
Les déclarations politiques, créant une nouvelle fois une incertitude sur les villes qui seront ou ne seront pas concernées par l’application de l’encadrement des loyers, restent encore trop vagues pour pouvoir donner une liste des villes qui devront appliquer un tel encadrement.Ces zones sont dites « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » (c’est-à-dire les communes éligibles à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013).
Sur ces territoires, et à partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, un arrêté annuel du préfet de département fixe pour chaque catégorie de logement trois indicateurs de loyers (qui remplacent, pour ces zones, les notions de sous-évaluation et surévaluation) :
– un loyer de référence ;
– un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) ;
– un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %).
Ces loyers sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable et par secteur géographique.
Dans les territoires concernés, le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement.
En deçà de ce plafond de loyer, qui sera mentionné nécessairement dans le bail, le loyer est fixé librement par les parties.
En dehors des zones tendues, le loyer est librement fixé.
Un complément de loyer peut être appliqué pour certains logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, II modifié).
Ces caractéristiques de localisation ou de confort ne sont pas définies dans la loi mais seront précisées par décret.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
La loi prévoit que le complément de loyer ne peut pas être appliqué si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré pour la catégorie de logements concernée.
Le locataire dispose, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprend nécessairement en premier lieu une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation.
Une fois ces démarches effectuées et en cas d’échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer applicable depuis la conclusion du bail.
Lors du renouvellement du bail, si le loyer est supérieur ou inférieur au loyer de référence majoré ou minoré en vigueur, il peut être réajusté à la baisse ou à la hausse.
La demande de réajustement peut être faite par l’une ou l’autre des parties au moins 6 mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins 5 mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi de 1989. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation doit être saisie, puis éventuellement le juge.
Ce dispositif de réajustement du loyer est limité aux zones concernées par le dispositif d’encadrement des loyers (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-2 nouveau). Ailleurs, la réévaluation n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué.
La loi adapte les dispositions relatives aux observatoires des loyers au nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Il en précise les modalités de création, d’agrément et les missions (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 16 modifié).
SYNTHÈSE DE LA LOI PINEL
1° – À compter du 19 juin 2014, les dispositions suivantes sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés :
– Les nouveaux baux d’une durée de 9 ans ne peuvent pas avoir de durée ferme, mais il existe des exceptions.
L’article L.145-15 du code de commerce, qui prévoit la liste des articles du statut des baux commerciaux qui sont d’ordre public pour lesquels il était précédemment noté sont « nuls et de nul effet » sont remplacés désormais par les mots « réputés non écrits ». Cela entraîne des conséquences économiques importantes pour toutes clauses contraires au statut, et notamment celles relatives aux répartitions des charges et aux aménagements conventionnels de l’indexation.
– En cas de garantie cédant/cessionnaire, le bailleur doit informer le cédant dans un délai d’un mois de tout défaut de paiement du locataire et cette clause de garantie ne peut plus être invoquée pour une période supérieure à 3 ans à compter de la cession dudit bail.
– Concernant la révision triennale, l’article L.145-38 est complété en consacrant la jurisprudence de la cour de cassation et en précisant que la révision du loyer ne prend effet, qu’à compter de la date de la demande en révision
– Désormais, le congé peut être donné comme avant par acte extra judiciaire mais également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
– L’état des lieux en matière de baux commerciaux, comme en matière de cession du droit au bail ou de cession ou mutation à titre gratuit du fonds ou en fin de bail est généralisé. Il est établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par eux ; en cas de désaccord, il sera établi par huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;
Il en est de même pour le bail dérogatoire ainsi que pour le bail professionnel, pour lequel est ajouté un article 57 B
– En cas de plan de cession prévu dans un jugement, le tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires.
– De la modification des règles applicables pour le droit de préemption des communes sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, visé dans l’article 1 et de l’article 16 qui modifie l’article L.214 ‘ 1 du code de l’urbanisme et qui ajoute un article L. 214 ‘ 1 ‘ 1 du même code, ainsi que la modification de l’article L.214-2.
– Le champ d’application de la commission de conciliation est élargi notamment aux litiges relatifs aux charges et aux travaux.
– L’article 4 de la loi donne une définition légale de la convention d’occupation précaire qui reprend la définition jurisprudentielle.
– Le code de l’environnement prévoit que les collectivités pourront définir des zones dans lesquelles tout locataire ou à défaut tout propriétaire doit veiller à ce que l’aspect extérieur de ce local ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.
– En liaison directe avec la réforme de l’urbanisme commercial émanant tout autant de la loi ALUR que de la dernière partie de la loi PINEL, il est créé pour une période de 5 années, une expérimentation pour favoriser la redynamisation du commerce et de l’artisanat, par la mise en place de contrats de revitalisation artisanale et commerciale.
2° – À compter du 1er septembre 2014, plusieurs articles entrent en application pour les contrats conclus ou renouvelés :
Il s’agit des modifications suivantes :
– L’indice trimestriel du coût de la construction dit « ICC » est supprimé pour la révision triennale légale et le calcul du loyer renouvelé et remplacé par l’ILC et l’ILAT.
– Pour les baux de 9 ans, commerces, en cas de déplafonnement comme en cas de révision triennale, ou d’indexation annuelle, le loyer est encadré et la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Pour les trois points suivants, le décret qui devait être publié ne l’étant pas encore, ses dispositions ne sont donc pas aujourd’hui applicables et il convient d’attendre la publication du décret pour connaître les répartitions. L’article L 145-40-2 du Code de Commerce prévoit que :
– Le bail devra comporter un inventaire précis et limitatif de la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire.
– Le bailleur devra communiquer tous les 3 ans un état prévisionnel des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût, et des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.
– La répartition des charges et des travaux est fonction de la surface exploitée, les impôts refacturés au locataire doivent correspondre strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaire à l’exploitation de la chose louée.
– Le bail dérogatoire passe de 2 ans à 3 ans et ses modalités d’application sont modifiées.
3° – À compter du 18 décembre 2014 est applicable à tout bail en cours :
En cas de cession des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce, le preneur dispose d’un droit de préemption légale (droit de préférence pour acheter les murs).
Il existe néanmoins des exceptions.
4° – Un décret unique sera publié pendant l’été et qui précisera les charges, les impôts, les taxes et les redevances qui en raison de leur nature ne peuvent plus être imputés au locataire et les modalités de l’information des preneurs.
