FISCALITÉ IMMOBILIÈRE : CE QUI VA CHANGER EN 2014

Fiscaliteimmo2014Les réformes intervenues et validées par le Conseil constitutionnel pour l’année 2014 concernent notamment les droits de mutation, les plus-values immobilières des résidences secondaires et terrains nus, les nouveaux taux de TVA. Voici plus en détail l’ensemble des modifications.

 

1 – L’augmentation des droits de mutation selon les départements

Le Conseil constitutionnel a validé le dimanche 29 décembre 2013 la possibilité offerte aux conseils généraux de relever temporairement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans la limite d’un plafond de 0,7 point.

À partir du 1er mars 2014, les droits de mutation payés lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison passeront de 3,8 % à 4,5 % dans la majorité des départements. Une mesure qui renchérira un peu le prix des biens immobiliers.

La hausse restera théoriquement temporaire, jusqu’à 2016. Les conseils généraux pourront relever l’impôt jusqu’à 0,7 point, soit 4,5 % contre 3,8 % aujourd’hui.

Certains départements ont d’ores et déjà annoncé qu’ils ne procéderaient pas à cette augmentation des droits de mutations et notamment : l’Isère, Paris, le Morbihan, la Mayenne, les Yvelines et l’Yonne.

Ainsi, compte tenu des autres taxes, le taux d’imposition sera de 5,80665 % maximum (au lieu de 5,09006 % actuellement).

 

2 – La fiscalité des plus-values immobilières

La fiscalité des plus-values immobilières s’applique aux cessions à titre onéreux suivantes :
– vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) ;
– vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;
– vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
– échange de biens, partage ou apport en société.

Pour les cessions de résidences secondaires. Les abattements pour durée de détention aboutissent à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au bout de 30 ans.

L’abattement exceptionnel de 25 % concerne les cessions intervenues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Les ventes portant sur des biens destinés à être démolis puis reconstruits, pourront quant à elles bénéficier de la mesure jusqu’au 31 décembre 2014.

Les terrains à bâtir continueront eux aussi à bénéficier des abattements pour durée de détention. Le gouvernement, qui souhaitait leur suppression afin de fluidifier le marché, s’est heurté à la censure du Conseil constitutionnel.

Afin d’être plus précis, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

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Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
– au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;
– au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Abattement exceptionnel – vente réalisée entre septembre 2013 et août 2014

Un abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values réalisées dans les conditions suivantes :
– la vente doit être effectuée du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 ;
– la vente ne doit pas être faite au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d’un ascendant ou d’un descendant ;
– la vente ne doit pas concerner des terrains à bâtir.
L’abattement s’applique après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
Absence de prise en compte des moins-values

Si vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte, vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien (sauf exceptions).

 

3 – Les changements de taux de TVA

La TVA passe au taux intermédiaire, de 7 à 10 % dans les travaux de rénovation de logements. Mais les travaux induits de rénovation énergétique, c’est-à-dire ceux qui sont liés aux opérations de rénovation énergétique, vont bénéficier du taux réduit à 5,5 %.

À titre transitoire, les devis signés suivis du versement d’acomptes significatifs jusqu’au 31 décembre 2013 bénéficieront du taux de TVA à 7 % s’ils sont achevés au 31 mars 2014. Sans quoi, le taux repasse à 10 %.

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4 – La prolongation du Crédit d’impôt développement durable (CIDD)

C’est une disposition fiscale permettant aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses réalisées pour certains travaux d’amélioration énergétique réalisés dans leur résidence principale. Cette disposition est prolongée jusqu’au 31 décembre 2015.

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (alur)
Les principales mesures du projet de loi ALUR sont :
– l’instauration d’un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues », à savoir les zones urbanisées plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (article 3) ;
– l’intégration du statut légal de la location meublée à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;
– la création d’une garantie universelle des loyers (GUL) au 1er janvier 2016 pour prévenir des risques d’impayés, pour tous les logements du parc privé, mise en place par une Agence de la garantie universelle des loyers (article 8) ;
– le contrôle de l’activité et la formation des professionnels de l’immobilier avec la création du Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières (article 9) ;
– la réforme des règles applicables aux copropriétés, visant à réparer et à prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés (articles 23 à 40) ;
– des sanctions contre les bailleurs louant des logements insalubres ou indignes (articles 43 à 46) ;
– le renforcement de l’efficacité et de la lisibilité de la procédure de demande de logement social (article 47) ;
– la réforme de la gouvernance de la participation des employeurs à l’effort de construction afin de mettre en place une contractualisation entre l’État et l’Union d’économie sociale du logement (article 57) ;
– la clarification de la hiérarchie des normes en matière d’urbanisme (article 58) ;
– le transfert des compétences en matière de carte communale et de plan local d’urbanisme des communes aux intercommunalités (communautés d’agglomérations et communautés de communes) (article 63).

 

Gabriel NEU-JANICKI
Chartered Surveyor – MRICS
Cabinet NEU-JANICKI
Avocats à la Cour

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