DIVISION DE PROPRIÉTÉ : FORMALITÉS & DÉMARCHES À SUIVRE POUR CÉDER UNE PARTIE DE SON TERRAIN

Vous souhaitez vendre une partie de votre terrain en parcelle constructible ?
C’est une opération financière avantageuse, notamment en zone urbaine, où les terrains constructibles sont rares. Mais elle implique que l’on respecte certaines formalités.
Mode d’emploi, point par point,
en 4 étapes.

 

1 – Vérifier la faisabilité de votre projet

La parcelle à détacher doit être constructible.

La division de terrain est encadrée par une réglementation spécifique, qui doit être anticipée pour vendre en toute sécurité.

Avant de vous lancer, vous devez donc faire une étude de faisabilité technique, juridique et architecturale pour savoir si votre projet est réalisable. Interrogez d’abord des agents immobiliers pour mieux connaître le marché local des terrains à bâtir (et vous faire une idée des fourchettes de prix, de vos chances de trouver un acquéreur, de la demande dans votre région).

Si le terrain que vous envisagez de céder est vaste, étudiez la formule la plus rentable ! Vendre une seule parcelle ou au contraire, la diviser en plusieurs lots ? De plus, conserver un grand terrain équivaut à subir une majoration de sa taxe foncière.

 

Consulter en mairie le PLU et le POS

La première étape, incontournable, est de vous rendre à la mairie pour déterminer si la parcelle que vous souhaitez vendre est constructible. Il faudra consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), s’il s’applique encore dans la commune.

Vous saurez ainsi si votre terrain est constructible en totalité ou seulement partiellement car le document du PLU peut prévoir des règles contraignantes : emprise au sol, alignement sur la voirie, distance minimale par rapport à la limite séparative, règle de prospect (distance minimale entre deux constructions qui est calculée en fonction de leur volume), desserte suffisante pour l’intervention des véhicules de lutte contre l’incendie, etc.

Relisez également votre titre de propriété pour savoir s’il existe des servitudes sur votre terrain (comme un droit de passage, ou s’il a été prévu avec d’anciens propriétaires l’interdiction de construire au-delà d’une certaine hauteur par exemple.

Enfin, renseignez-vous sur les risques éventuellement identifiés sur votre parcelle (inondation, avalanche, etc…) qui sont détaillés dans l’annexe du PLU.

Par ailleurs, si votre propriété est située dans un lotissement, vous devez vérifier que le règlement ne fait pas obstacle à votre projet de division ou que l’accord préalable des colotis n’est pas exigé.

À savoir : en général, le règlement du lotissement précisant les règles d’urbanisme applicables devient caduc au bout de 10 ans, sauf reconduction. Le lotissement est alors soumis aux règles d’urbanisme de droit commun.

 

2 – Mesurer les risques de la vente

Le vendeur qui envisage de céder une partie de son terrain doit penser à se protéger pour préserver au mieux la valeur de la parcelle qu’il gardera ou de sa maison.

Si une maison se construit juste à côté, la vôtre risque de perdre une partie de sa valeur et vous subirez aussi de nouvelles nuisances comme du bruit, une perte de vue et d’ensoleillement.

Le vendeur peut par exemple négocier avec l’acquéreur que la maison qui sera bâtie sur la nouvelle parcelle ne dépasse pas une certaine hauteur ou ne se situe pas trop près de son propre bien.  Ces conditions, si l’acheteur les accepte, doivent figurer dans la promesse de vente.

Il est de la même façon indispensable de fixer à l’acheteur un délai maximal pour demander le permis de construire car son obtention est presque toujours une condition suspensive à la réalisation de la vente.

Le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle, d’autant que le gain retiré de la vente du terrain sera parfois plus faible que vous ne l’espériez.

En effet, même si votre résidence principale est installée sur la parcelle que vous souhaitez scinder, vous aurez à régler l’impôt sur la plus-value sur le terrain vendu.

Explication : La parcelle détachée que vous vendez est une nouvelle propriété foncière. Pour calculer la plus-value taxable, vous devez déterminer la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de la parcelle.

En pratique, ce n’est pas toujours évident puisque vous devez déterminer la fraction de la valeur vénale de la parcelle détachée dans le prix d’acquisition initial de votre résidence principale.

 

Abattements et plus-values soumises à l’impôt

• La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires).

Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises :
à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

aux prélèvements sociaux CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 17,2%.

et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

 

Pour les cessions de biens immeubles

Pour les cessions de biens immeubles (terrain compris), les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention diffèrent selon que l’on détermine la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).

Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :
1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 100% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement social.

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 85% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement intermédiaire (loi PINEL par exemple).

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 70% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement en secteur libre.

Cet abattement supplémentaire devrait être applicable après application de l’abattement pour durée de détention.

Vous devrez faire appel à un notaire qui effectuera les formalités déclaratives et de paiement.

Il établira la déclaration de plus-value n°2048-TAB-SD et paiera l’impôt pour votre compte au moment de l’enregistrement de l’acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière.

 

3 – Diviser sa propriété pour détacher

La parcelle qui sera vendue

Si vous décidez de passer à l’acte, le recours à un professionnel sera indispensable pour fixer la limite entre votre terrain et ceux des voisins ou avec la route, afin qu’il n’y ait aucune contestation possible concernant la parcelle vendue.

Un géomètre expert local vous sera, à ce stade, très utile, grâce à sa connaissance du quartier, à ses archives et à sa maîtrise des règles locales d’urbanisme.

Ce professionnel est en mesure de savoir si votre parcelle est, ou non, détachable et si elle est, ou non, constructible. Il pourra donc se prononcer sur la réussite de votre projet, vous évitant d’entamer des formalités inutiles.

Le recours au géomètre expert est de toute façon obligatoire si vous poursuivez votre opération, car la réglementation impose de faire borner un terrain issu d’une division lorsqu’il est destiné à être construit (art. L 111-5-3 du code de l’urbanisme). Or, le géomètre est le seul professionnel à pouvoir réaliser le bornage.

 

Le bornage

Le bornage fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher.

Après une période de recherche de documents (actes de propriété, plans existants…), le géomètre dressera le plan de la propriété à diviser et préparera les documents administratifs et le plan de division pour positionner la nouvelle limite de propriété. Il procédera ensuite à l’implantation des bornes et repères sur le terrain.

Attention, le bornage doit être contradictoire, c’est-à-dire fait en présence de toutes les personnes concernées par la parcelle. Le géomètre réunira donc vos voisins pour positionner avec eux la borne sur votre limite commune.

Si les voisins s’y opposent, il faudra procéder à un bornage judiciaire devant le tribunal d’instance. En théorie, le coût (libre et variable selon la complexité du dossier) est réparti entre les personnes intéressées. Mais, dans les faits, seul le demandeur paie.

Quoi qu’il en soit, mieux vaut satisfaire à cette obligation car l’avant-contrat ou l’acte de vente portant sur la parcelle divisée peut être annulé par l’acquéreur s’il ne mentionne pas le descriptif du terrain issu du bornage (art. L 111-5-3 du code de l’urbanisme).

De plus, le bornage évite l’annulation du permis de construire pour incertitude sur la délimitation exacte du terrain.

 

La mise à jour du cadastre

Une fois que le géomètre aura votre accord sur le plan de division et l’autorisation de diviser, il dressera le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), afin qu’il soit attribué des références cadastrales aux nouvelles parcelles issues de la division.

Le DMPC est le document officiel qui permet au notaire de rédiger l’acte de vente du nouveau terrain. La mise à jour du cadastre sera faite après la publication de l’acte notarié au service de publicité foncière (SPF ex-conservation des hypothèques).

Le coût du bornage et d’une mission de division complète (accompagnement tout au long de la procédure) varie, notamment, en fonction de la configuration des lieux, des documents existants et du nombre de voisins. Vous pouvez demander un devis pour ces prestations auprès du géomètre.

Cette division immobilière constitue une création de « lotissement », soumise à autorisation.

La division de votre propriété nécessite une autorisation d’urbanisme préalable car la création d’un terrain à bâtir est soumise aux règles du lotissement. La division d’un terrain pour en détacher une ou plusieurs nouvelles parcelles destinées à être bâties est un «lotissement» (art. L 442-1 du code de l’urbanisme).

Vous êtes donc un   «lotisseur », même si vous ne détachez qu’un seul terrain («lot») destiné à recevoir une construction.

Relevant du régime du lotissement, la division de votre terrain exige, par conséquent :
soit un permis d’aménager (formulaire Cerfa n° 13409*06), pour une division de terrain complexe ou qui est située dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement. Le régime d’autorisation diffère selon la présence ou non de voies, d’espaces partagés (voies de circulation et d’accès, aires de stationnement, aires de jeux, espaces verts etc..) ou d’équipements communs (qui sont les équipements de viabilité réalisés par le lotisseur, canalisations et réseaux desservant les lots, par exemple) ou encore en fonction de la localisation du terrain. L’idée est de soumettre à autorisation ou à déclaration toutes les divisions qui créent de l’urbanisation.

soit une déclaration préalable (formulaire Cerfa n° 13702*05).  En règle générale la déclaration préalable suffit dans les autres cas, à partir du moment où vous divisez votre terrain sans réaliser de travaux de viabilisation, vous êtes soumis à une simple déclaration préalable (hors secteur sauvegardé ou site classé).

Dans tous les cas, le géomètre expert peut déposer la demande à votre place. Le délai d’instruction du permis d’aménager est de 3 mois, contre un mois pour la déclaration préalable. Ces délais de base peuvent être majorés dans certains cas.

La décision peut être expresse ou tacite. La plupart du temps, le service instructeur émet une décision expresse lorsqu’il s’oppose à la division ou qu’il souhaite édicter des prescriptions (par exemple, réaliser des travaux d’accès).

Vous pouvez contester un refus par un recours adressé directement à l’autorité administrative, puis en saisissant le tribunal administratif. Si au terme du délai d’instruction, vous n’avez reçu aucun courrier, vous bénéficiez d’un permis tacite ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable. Une attestation de non-opposition à la réalisation de votre projet peut vous être délivrée sur simple demande à la mairie.

L’architecte des Bâtiments de France pourra également donner son avis sur l’opération. Enfin, si vous aménagez un terrain de plus de 2 500 m² pour créer un lotissement, l’intervention d’un architecte est désormais obligatoire pour le permis d’aménager.

 

L’Affichage de l’autorisation sur le terrain

Vous avez l’obligation d’afficher le permis d’aménager ou la déclaration préalable (explicite ou tacite) sur le terrain. L’affichage doit être permanent et visible de loin.

Le premier jour d’affichage constitue le point de départ du délai de recours contentieux, égal à 2 mois, pour attaquer l’autorisation. En l’absence d’affichage, les délais de recours des tiers (voisins, associations de riverains, etc.) ne courent pas.

Pour être certain qu’il n’y aura pas de contestation sur cet affichage, vous pouvez le faire constater par un huissier de justice. L’affichage est important car l’autorisation délivrée par la mairie ne vaut que sous réserve du droit des tiers. Elle ne vous protège pas d’une action de vos voisins si votre projet ne respecte pas les règles de droit privé.

 

4 – Rédiger l’acte de vente

La mise en vente d’un terrain issu d’une division nécessite quelques précautions. Une fois l’acquéreur trouvé, il n’y a plus qu’à signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) pour vendre la partie détachée de votre terrain.

La rédaction de l’avant-contrat et de l’acte authentique mérite une attention particulière.

Rappelons que ces documents doivent obligatoirement faire mention du descriptif du terrain résultant du bornage avec plan annexé sous peine d’annulation.

Par ailleurs, il faut garder à l’esprit que si vous avez obtenu l’autorisation de détacher une parcelle, le futur acquéreur, lui, n’a pas pour autant obtenu l’autorisation de construire. Dès lors, outre les conditions suspensives classiques liées à l’obtention d’un crédit par exemple, l’acte de vente portant sur le terrain détaché peut prévoir une condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire.

Mon conseil : Vous avez tout intérêt à prévoir, dès l’avant-contrat, des garde-fous pour encadrer la future construction et préserver ainsi votre environnement. Vous pouvez établir en faveur de votre propriété toutes les servitudes conventionnelles souhaitées, sous réserve qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public.

Attention, toutefois, à ce qu’elles ne soient pas trop contraignantes pour ne pas faire fuir votre acheteur. La raison doit vous guider.

Évitez aussi de mettre en vente des parcelles trop biscornues ou trop en pente qui ne trouveront, de toute façon, pas preneur !

 

de Pierre-Olivier PERRET
CMC PATRIMOINE – Transaction – Location – Gestion Immobilière
38, avenue de la Motte Piquet – 75007 Paris
Tél.: 01 44 42 97 77 – www.cmc-patrimoine.com

 

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